Gayrimenkul yatırımı günümüzde dünyanın en çok kabul gören yatırım biçimi olmaya devam ediyor. Tüm alıcı ve satıcıların en büyük titizliği ise doğru fiyatla alışverişi tamamlamak.
Çoğu zaman taşınmaza biçilen değerler expertiz raporu ve gayrimenkul danışmanları açısından makul bulunmuyor. Peki bu taşınmazın fiyatlandırılması işlemi uzmanlar tarafından nasıl yapılıyor? Siz değerli okuyucumuza bu yazımızda bunu açıklamaya çalışacağız.
Gayrimenkul Fiyatının Belirlenmesinde :
1.Kriter : Gayrimenkul Konumu ve Çevresel Faktörler
Gayrimenkul'ün bulunduğu konumda yaşayan kitlenin fiyat belirlenmesinde son derece önemli bir rolü olacaktır.Civarda bulunan bir hastane veya kamu kurumu konutun kiralanması veya satılması istendiği durumlarda yüksek talep oluşturabilir, Arz talep dengesi bir taşınmazın fiyatını belirleyen önemli bir detaydır.
Konum itibariyle ulaşım , manzara gibi etkenler dışında bölge belediyesi ve belediyenin yatırım potansiyelide değer konusunda uzmanların inceleyeceği bir diğer husustur.
2.Kriter : Mimari Proje ve İmar Durumu
Bir konutun mimari projesinin kullanışlı olması ve imar durumuna aykırı ruhsatta yer alan projeye uygun olması son derece önemlidir.Ruhsatta yer alan projeye uygun olmayan bir kısım komşuların şikayetleri veya yetkileler tarafından tespit edilmesi üzerine tarafınıza cezai ödemeler çıkarabileceği gibi taşınmazın statik yapısının bozulmasına da sebep olabilir.
3.Kriter : Tapuda Mülkiyeti Etkileyen Haklar
Siz değerli okuyucumuza bu kriteri kısa bir örnekle açıklamaya çalışalım. Kendinize ait bir işletme kurmak için bir dükkan ihtiyacınız var ve araştırmalarınız sonucunda tamda aradığınız gibi biryer buldunuz. Mülk sahibiyle pazarlıklarınızı bitirdiniz dükkan içerisinde şuanda bir kiracı bulunmakta 3 yıllık sözleşmesi var fakat işleri iyi gitmiyor ve görüşmelerinize oda katıldı, dükkanı 6 ay içerisinde boşaltacağını size bildirdi. Alışverişi tamamladığınızda tapuda bulunan kira şerhini hiçte önemsemediniz. Kiracının işleri düzeldi ve uygun olan kira ücreti ile işletmesinin varlığını burada devam ettirme kararı aldı. Hiçbir yasal yöntem size o kiracıyı dükkandan çıkarttıramaz. Bu ve buna benzeri durumlar mülkün değerini doğrudan etkileyen son derece önemli kriterlerdir.
Bir gayrimenkulün takdiyatlı tapu kaydını görmeden alışveriş yapmak sizin için büyük zararlara yol açabilir.Bu takdiyatlar şerh, beyan, irtifak hakları şeklinde karşımıza çıkabilir ve gayrimenkulün kullanımına dair detayları belirler.
4.Kriter : Gayrimenkul Özellikleri
Gayrimenkulün yaşı , kaç katlı binada kaçında katta yer aldığı , büyüklüğü , cephesi , asansörlü olup olmaması , otopark olup olmaması , sosyal tesisleri gibi detaylar fiyat belirlenmesinde etkin rol oynar.
5.Kriter : Kira Endeksi ve Geri Ödeme Süresi
Bir gayrimenkul yatırımının geri ödenme süresi fiyat belirlenmesinde en çok tercih edilen yöntemlerin başında gelir. Bölgelere göre amortisman süreleri değişmesine rağmen metropol bölgelerin dışında genellikle 15 - 18 yıl ideal amortisman süresi olarak kabul görür.
Bir dükkan fiyatı belirlenirken kira ücretinin 5.000₺ olduğunu varsayarsak , bir yılda 60.000 ₺ 15 yılda ise 900.000₺ geri ödeme alınabilir. 900.000 ₺'lik bu fiyat mülkün satış değeri için ideal fiyat olarak kabul edilir. Bu hesap sisteminde en sık karşılaşılan soru kira artışlarının hesaplanmasıdır. Geri ödeme süresi hesabında kira artışları dikkate alınmaz.
Peki şehrinizin gerçek gayrimenkul uzmanları bu işi nasıl yapıyor. Pazarlama stratejilerimizi incelemek için TIKLAYINIZ.
