Noter satış sözleşmesi olarak da bilinen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir gayrimenkulün ilerideki bir zaman diliminde satımı amacıyla satıcı ve alıcı arasında yapılan sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler her iki tarafta borç yükleyen türde sözleşmelerdir. Noter satış sözleşmesi ile beraber tapu memurluğunda resmi bir şekilde gerçekleştirilmesi gereken taşınmaz satım sözleşmesi için bir taahhütname görevi görmektedir. Bu sözleşme ile beraber satıcı ve alıcı tarafları satış koşulları üzerinde anlaşarak satışın belirlenen koşullar altında gerçekleşmesi sağlanmaktadır. Noter satış sözleşmesi ile taraflar birbirlerine borçlanmaktadır ve bu sözleşme ile her iki tarafa doğan haklar nispi niteliğe sahip haklardır.
Noter Satış Sözleşmesinin Geçerliliği
Gayrimenkul devri amacıyla gerçekleştirilen sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi bir şekilde yapılması gerekmektedir. Usule uygun olarak gerçekleştirilmeyen devir sözleşmeleri geçersizdir ve herhangi bir bağlayıcılığa sahip değildir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi taşınmazın mülkiyetinin tapuda devrinin gerçekleştirilmesini bağlayıcı niteliktedir. Bu sözleşmenin resmi senet bir şekilde düzenlenmesi ve noter huzurunda alıcı ve satıcı tarafından imzalanması gerekmektedir. Sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi gerekmektedir çünkü onaylanma şeklinde gerçekleştirilen satış sözleşmelerinin herhangi bir bağlayıcı olmadığı için geçersiz olarak kabul edilmektedir. Ayrıca sözleşmeye söz konusu olan gayrimenkulün tapuya kayıtlı olması gerekmektedir ve bu kaydın mülkiyet hakkına olanak sağlaması gerekmektedir. Tapu kaydı bulunmayan gayrimenkuller için noter satış sözleşmesi yapılmamaktadır ya da yapılan sözleşmeler geçerli değildir.
Noter Satış Sözleşmesi Nasıl Olmalıdır?
Taraflarca yapılan sözleşmelerin geçerli olması için sözleşmede bazı bilgilerin yer alması gerekmektedir. Satış sözleşmesinde alıcının ödeyeceği ücretin ne kadar olduğu ve ne şekilde ödeneceği açık bir şekilde belirtilmelidir. Miras ortaklığının bulunduğu mülkiyetlerde mirasçılardan bir tanesi sahip olduğu hisseyi satmayı vaat ettiği takdirde söz konusu sözleşmeye tabi olan tapu iptal ya da tescil talebinde bulunamamaktadır. Bu nedenle mirasçıların hepsinin birden onay vermediği taşınmazlar için gerçekleştirilmiş olan tasarruflar bağlayıcı olmamaktadır. Ancak noter satış sözleşmesi taahhüt işlevine sahip olduğu için borçlar kanunu hükümlerine tabiidir ve bu nedenle taahhüt borcunu yerine getiremeyen taraflar temerrüde düşmektedir.
Sözleşmenin Taraflara Getirdiği Yükümlülükler
Noter satış sözleşmesine konu olan tarafların çeşitli yükümlülükleri bulunmaktadır ve bu sözleşme ile beraber taraflar birbirlerine karşı bu yükümlülükleri yerine getireceğine dair taahhütte bulunmaktadır. Bu yükümlülüklerden bir tanesi söz konusu gayrimenkulün devredileceği tarihtir ve bu tarihte gayrimenkulün devredilme yükümlülüğü bulunmaktadır. Satıcı tarafın sözleşme tarihinde devri gerçekleştirilecek olan gayrimenkulün sahibi olması şartı bulunmamaktadır. Satıcının devir aşamasında malik olması gerekmektedir. Ancak satıcı tarafın, devir tarihinde hala daha gayrimenkulün maliki olmaması durumunda borcunu ifa edemeyecek duruma gelmektedir ve borca aykırılık hükümlerine bağlı olarak tazminata mahkûm edilmektedir. Yükümlülüklerin yerine getirilememesinden kaynaklı olarak doğan alacak hakkı yenilik doğuran türde bir haktır ve karşı tarafa satış sözleşmesini gerçekleştirmeyi talep hakkı vermektedir. Bu talebin alışması durumunda yapılan sözleşme gereği gayrimenkulün devredilmesi gerekmektedir.
Sözleşmenin Sona Ermesi
Noter satış sözleşmesi üç farklı halde sonra ermektedir. Noter satış sözleşmesi tarafların sözleşmede yerine getirmeyi taahhüt ettiklerini yerine getirdiklerine sözleşme sona ermektedir. Diğer tüm sözleşmelerde olduğu gibi sözleşmenin taraflarca feshinin kabul edilmesi durumunda sözleşme sona erdi olarak kabul edilmektedir. Son olarak sözleşmeye tabii olan gayrimenkulün ifasının zaman aşımına uğraması durumunda sözleşme sona ermektedir. Sözleşmenin 10 yıllık zaman aşımı süresi bulunmaktadır. Bu süre ifa olanağının doğduğu günden itibaren başlamaktadır. Ancak bunun tespit edilebilmesi için öncelikle ifa olanağının araştırılması gerekmektedir.
