ufuk saçıntı
Ufuk Saçıntı
Tüm Başlıklar
Taşınır ve taşınmaz kiraları ile ilgili uyuşmazlıklara 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uygulanmaktadır. İlgili kanun uyarınca kiracılar ve kiralayanın birbirlerine karşı bazı hak ve sorumlulukları vardır. Biz bu yazımızda kiracının kiralayana olan yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve kira sözleşmesinin olağan halinde ortaya çıkacak tahliye şekilleri ve şartlarına değineceğiz.
 

1- Kira Sözleşmesinin Bildirim Yolu ile Feshi

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinde kira sözleşmesinin bildirim yolu ile sona erdirilmesi halleri düzenlenmiştir. Burada belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri için kiracının feshi bildirim süresi için ayrıma gidilmiştir.
Belirli süreli sözleşme, sözleşmenin taraflarca oluşturulması sırasında sona ereceği tarihin de belirlendiği sözleşmelerdir. Uygulamada konut kira sözleşmeleri çoğunlukla bir yıl için düzenlenir. Kiracı, bu sürenin bitimine 15 gün kala kiralayana yapacağı bildirim ile kira sözleşmesini feshedebilir. Şayet bu süreye uyulmaz ise kira sözleşmesi bir yıl daha uzayarak aynı koşullarla yenilenmiş sayılır.
 
Kiralayanın ise belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi bildirimde bulunarak feshetme hakkı kural olarak yoktur. Ancak kira sözleşmesinin 10 yıllık süre boyunca uzamasından sonra kiraya veren, her uzama dönemine 3 ay kala kiracıya yapacağı bildirimle kira sözleşmesini sonra erdirebilir. Bu bildirimde kiraya verenin tahliye için bir sebebe ihtiyacı yoktur. On yıl boyunca kira sözleşmesinin devam etmesi ve uzama dönemine üç ay kala bildirimde bulunulması gerekli ve yeterlidir.
 
Türk Borçlar Kanunu 347. Maddesi’nin ikinci fıkrasında ise belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih halleri düzenlenmiştir. Buna göre kiracı belirsiz süreli kira sözleşmesinde her zaman kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiralayan ise ancak kira sözleşmesinin on yıl boyunca devam etmesinden sonra kiracıya yollayacağı fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
 
Bildirim yolu ile yapılan fesihte bir mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. Yasada öngörülen hallere uygun ve geçerli olan bir fesih bildirimi, kira sözleşmesini tek taraflı olarak sonra erdirir. Kanunda sayılan hallerden de görüleceği üzere kiraya verenin bildirim yolu ile kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için on yıllık kira süresinin geçmesi gerekmektedir. Bu konuda kanun koyucunun tavrı kiracıyı korumak üzeredir. Kiraya verenlerin kira sözleşmesini bildirim yolu ile feshetmesi kanunda öngörülen sürenin geçmesine bağlıdır. Bu sebeple de dava yoluyla sözleşmenin feshi on yıllık süreyi beklemek istemeyen kiraya verenler için daha uygun olacaktır.
 

2- Kira Sözleşmesinin Dava yoluyla feshi

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde ihtiyaç sebebi ve kiralananın inşaat sebebi ile kullanımının imkansız hale gelmesi durumları ayrı ayrı düzenlemiştir. 351. Maddede ise taşınmazın malikinin değişmesi haline değinilmiş olup bu haller kiraya verenden kaynaklı fesih halleridir. Bu hallerde Kira sözleşmesinin sonra ermesi için  bir bildirimin karşı tarafa ulaşması yeterli görülmemiş, açılacak tahliye davası ile mahkeme tarafından bir inceleme yapılması gerektiği belirtilmiştir.
 

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın kiraya veren tarafından dava yoluyla tahliye edilebilmesi için, kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konutu kullanma ihtiyacı içinde olması gerekmektedir. Kiraya veren ve kiraya verenin altsoyu (çocukları), üstsoyu (anne-babası vs.), eşi veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin, kira sözleşmesine konu taşınmazı ihtiyaç sebebi ile kullanma zorunluluğu varsa bu husus tahliye davasına konu edilerek kiracı konuttan tahliye edilebilir. Bunlar dışında kanunda sayılmayan kişiler, kiraya verenin yakını dahi olsa ihtiyaç nedeniyle tahliye mümkün değildir.
 
Konut veya işyeri kiralarında yukarıda sayılan kişilerin konut veya işyerine ihtiyacı zorunlu, gerçekçi ve samimi olmalıdır. Bu şartları sağlayan durumlarda şayet sözleşme belirli süreli ise bu sürenin bitiminde, belirsiz süreli ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde kiracıya yönelik tahliye davası açılarak taşınmaz tahliye edilebilir. Bu süreler hak düşürücü süre olup re’sen nazara alınır.
İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut veya çatılı işyeri üç yıl boyunca başka bir kiracıya kiralanamaz. Bu şekilde kanun kira bedelini arttırmak için mevcut kiracısını tahliye edip yeni kiracı ile anlaşan mülk sahiplerinin kanunu dolanmasını engellemek istemiştir.
 

Yeniden İnşa ve İmar Nedeni ile Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinin ikinci fıkrasında inşa ve imar nedeni ile tahliye hali düzenlenmiştir. Yasa maddesinde; taşınmazın yeniden inşası veya imarı ile ilgili olan onarım, genişletme veya değiştirme işlemleri esaslı nitelikte ise ve bu işlemler sırasında kiracının kiralananı kullanmaya devam etmesi mümkün değil ise kiraya veren tahliye davası açarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Her türlü inşaat işlemi kanun maddesine göre tahliye sebebi değildir. Hükme göre inşaatın esaslı olması ve kiracının da bu inşaat devam ederken kiralananı kullanmasının mümkün olmaması gerekmektedir.
 
Yeniden  inşa ve imar nedeni ile açılacak tahliye davası, kira sözleşmesi belirli süreli ise bu sürenin bitiminde, belirsiz süreli ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde kiracıya yöneltilebilir. Bu süreler hak düşürücü süre olup re’sen nazara alınır.
Yeniden  inşa ve imar nedeni ile tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın eski hali ile tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralanamaz. İnşa ve imar çalışmaları tamalandıktan sonra ise eski kiracının taşınmazı öncelikli olarak kiralama hakkı mevcuttur. İşlemler tamamlandıktan sonra taşınmaz maliki eski kiracıya işlemlerin tamamlandığına ilişkin yazılı bildirimde bulunur. Kiracı bu bildirimden itibaren bir aylık süre içerisinde öncelikli kira hakkını kullanabilir. Bir aylık süre içerisinde kiracı öncelik hakkını kullanmaz ise taşınmaz malikini kiralananı kiralamakta serbesttir. Ancak eski kiracıya bu bildirim yapılmaz ise taşınmaz üç  yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez.
 

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeni İle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesinde taşınmazın satış veya tapuda kaydı değiştirecek başka bir işlem ile el değiştirmesi sonucu yeni malikin ihtiyacı sebebiyle kiracıyı tahliye etmesi hali düzenlenmiştir. Maddeye göre taşınmazın el değiştirmesi sonucu yeni malik, eski malik ve kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak yeni malikin ve kanunda sınırlı olarak sayılan yakınlarının, kiralanan taşınmazı konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, yeni malik tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilir.
Kanunda sınırlı olarak sayılan ve ihtiyaç sebebi kanunda karşılık bulan kişiler; yeni malik, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kimselerdir. Bu kişilerin ihtiyacı zorunlu, gerçekçi ve samimi olmalıdır.
Yeni malik tarafından taşınmaz edinildikten sonra bir ay içerisinde kiracıya, taşınmaza gereksinimi ifade eden yazılı bildirimde bulunulur ve bu bildirimden altı ay sonra yeni malikin gereksinimine dayalı tahliye davası açılabilir. Şayet bu süreler tercih edilmez ise kira sözleşmesinin bitimine bir ay kala da yeni malikin gereksinimine dayalı tahliye davası açılabilir.
 

Kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle tahliye edilmesi

Yukarıdaki üç maddede sayılan tahliye sebepleri kiraya verenden kaynaklanmaktadır. Kira bedelinin ödenmemesi ise tamamen kiracıyla ilgilidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde bu durum düzenlenmiştir. Buna göre şayet kira sözleşmesi bir yıldan daha kısa süreli ise geçen kira süresi içerisinde kiraya veren tarafından yazılı iki haklı ihtar çekilmiş olması tahliye sebebidir. Kira sözleşmesi bir yıl ve daha uzun süreli ise bir kira yılı veya kira yılını aşan süre içerisinde yazılı iki haklı ihtar çekilmesi gerekmektedir. 
Kira sözleşmesi bir yıldan az ise kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Bir yıl veya daha fazla süreli kira sözleşmelerinde ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir.
 

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye davası

Tahliye taahhütnamesi kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini belirttiği belgedir. Tahliye taahhütnamesi kiraya verenlerin kiracılarını daha kolay ve hızlı bir şekilde tahliye etmesini ve bu süreçte daha az zarara uğramasına imkan tanır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şekil şartları mevcuttur. Buna göre tahliye taahhütamesinin yazılı şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Adi yazılı şekil veya resmi şekilde düzenlenebilir. Ancak resmi şekilde düzenlenen tahliye taahhütnameleri kiracının imzasını inkar edememesi açısından daha etkili bir koruma sağlar.
 
Diğer bir şart ise tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden sonra bir tarihte yapılmış olmasıdır. Uygulamada bu geçerlilik şartını sağlamak için taraflar kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesini aynı anda imzalmakla beraber tahliye taahhütnamesine ileri bir tarih atmaktadırlar. Tahliye tarihinde kiracı kiralananı boşaltmaz ise bu tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilecektir.
 

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin kendilerine ait evinin olması

Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli evlerinin olması halinde, şayet kira sözleşmesi kurulurken kiraya veren bu durumu bilmiyor ise sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açacağı tahliye davası ile sonra erdirebilir. Burada önemli olan nokta kiracı veya eşinin sahip olduğu evin kiralanan ev ile aynı ilçe veya belediyede olması ve kiraya verenin de bu durumu bilmiyor olmasıdır.
 

Kiracıyı çıkarmak için çalışabileceğim avukatı nereden bulacağım ?

Bu konu ile ilgili firmamızın çalıştığı birçok avukatlık ofisleri bulunmaktadır. Konu ile ilgili bizimle iletişim 'e geçerek durumunuzdan bahsedersen talebinizi avukatlarımıza ileterek sizinle iletişime geçmelerini sağlayabiliriz.

Bu yazının orjinal metni için tıklayınız