Gayrimenkul üzerinde yaşanan anlaşmazlıkların çözümü için mahkeme tarafından açılmış olan davaların, hukuk kurallarına göre çözülebilmesi için bilirkişi raporuna ihtiyaç duyulur. Gayrimenkul bilirkişi raporu için teknik ve özel bilgiye ihtiyaç duyulduğunda talep edilebilmektedir.
Tarafların talebi ya da mahkemenin gerek duyması durumunda, bilirkişi tayin edilmeye çalışılır. Adalet komisyonu bilirkişi listesinde yer alan kişiler arasından, gayrimenkul uzmanı olanlardan bir ya da birkaç bilirkişi seçilerek, belirtilen gayrimenkul üzerinde inceleme yapmaları istenir. Bilirkişiler, mahkeme tarafından kendilerine verilen süre içerisinde gerekli incelemeyi yaparak, raporlarını mahkemeye sunarlar.
Bilirkişi Raporu
Bilirkişi raporu, mahkemelerin ihtiyaç duyduğu ek bilgilerin teknik yönden tespit edilmesini sağlayan çalışmalar sonucu uzmanlar tarafından hazırlanan rapordur. Bilirkişi raporunun güvenilir olabilmesi için mahkeme bilirkişi belirlemelerinde bir kişi ya da tek sayı olacak şekilde birden fazla kişiden oluşan çalışma grubu oluşturarak atama yapabilecektir. Mahkemeler, bilirkişilerden, gayrimenkul ile ilgili tespitlerini, rapor ya da sözlü olarak beyan etmelerini isteyebilecektir. Bilirkişi görüşlerinin belirtildiği rapora, bilirkişi raporu denilmektedir.
Bilirkişi raporunda şu bilgiler yer alır;
- Tarafların adı ve soyadı,
- İncelenmesi istenilen gayrimenkulün bilgileri,
- Bilirkişi görevlendirme hususları,
- İnceleme ve gözlemler,
- Elde edilen bilgiler,
Bilirkişiler, tarafsız olarak görev yapar ve tüm incelemelerini, gayrimenkulün değerlemesi, sahiplik bilgilerini içeren tüm geçmiş bilgilerini kullanarak raporlarını hazırlarlar.
Gayrimenkul Anlaşmazlıkları
Gayrimenkul üzerinde birden fazla kişinin payı varsa ve bunlar paylaşımda sorun yaşıyorlarsa, sorunun çözümü için mahkemeye başvurabiliyorlar. Mahkeme, anlaşmazlık durumlarının çözümü için bilirkişi raporuna ihtiyaç duyacaklardır. Bilirkişi raporu, anlaşmazlık sorunlarının çözümü için ihtiyaç duyulan teknik ve özel bilgilere ulaşılabilmesi için hazırlanmaktadır.
Bilirkişi ya da bilirkişiler, uyuşmazlık konusu ile ilgili bilimsel görüşlerini rapor halinde mahkemeye sunarlar. Gayrimenkul anlaşmazlık durumlarında, bilirkişi raporu için SPK lisansı bulunan gayrimenkul değerleme uzmanlarından yardım alınmaktadır. Gayrimenkul değerleme uzmanlarının, gayrimenkul üzerinde yaptıkları, ekspertiz raporu mahkemelerde, uzman görüşü olarak kabul edilebilmektedir. Gayrimenkul anlaşmazlıklarının çözülebilmesi için değerleme ekspertiz raporu ve bilirkişi raporu büyük öneme sahiptir.
Gayrimenkul Bilirkişi Raporunun Önemi
Gayrimenkul anlaşmazlıklarında, taraflar mahkemeye ileri sürdükleri iddialarla ilgili olarak ispatlarını sunmaya çalışırlar. Tüm taraflar, mahkemeye sundukları deliller ile karar verilmesini sağlarlar. Gayrimenkul bilirkişi raporu, taraflardan bağımsız olarak, birçok delilin teknik olarak toplanmasını ve tespit edilmesini sağlamaktadır. Bilirkişi raporu uzman görüşü içerdiği için mahkemeler tarafından dikkate alınan deliller arasında yer almaktadır.
Hakim tarafından uzman görüşü olarak değerlendirilen, bilirkişi raporunda yer alan bilgiler, gayrimenkul anlaşmazlıklarının çözülmesinde büyük öneme sahiptir. Mahkemelerin, doğru karar vermesi açısından büyük öneme sahip olan bilirkişi ve değerlendirme ekspertiz raporları, tarafların talebi ya da mahkemenin kararı ile talep edilebilmektedir.
Taraflarca Sunulun Gayrimenkul Ekspertiz Raporu
Gayrimenkul anlaşmazlıkları için açılan davalarda, taraflar, kendi yaptırdıkları, gayrimenkul değerleme ekspertiz raporlarını mahkemeye sunabilirler. Sunulan ekspertiz raporlarına, taraflar itiraz ederse, mahkeme bu raporu kabul etmeyip, kendisi özel tayin ettiği gayrimenkul uzmanlarına değerleme yaptırabilecektir. Tarafların kendilerinin yaptırmış olduğu değerleme raporu ya da bilirkişi raporu tarafsız olmayabileceği düşünüldüğünden, diğer taraf ya da mahkeme tarafından kabul edilmeyecektir.
Buna karşılık mahkeme, şüpheye yer bırakmamak için bağımsız uzman görüşü alarak kararlarını bu yönde verebilecektir. Mahkeme, gayrimenkul anlaşmazlıkları için karar verirken, ekspertiz raporu ya da bilirkişi raporunu doğru bulmuyorsa bunu taraflara nedenleri ile açıklamalıdır.
Bilirkişi Raporu Ne Zaman Alınır?
Gayrimenkul anlaşmazlık davalarında, karar aşamasına geçmeden önce davanın her aşamasında bilirkişi raporu istenilebilecektir. Mahkeme tarafından tayin edilen bilirkişi, kendisine verilen görev konusuyla ilgili tüm araştırmalarını yapar ve uzman görüşü olarak mahkemeye raporunu sunar.
Tarafların uzlaşma müzakereleri ve davanın her aşamasında, uzman görüşü istenilebilecektir. Mahkemeler, tarafların ayrı ayrı sunduğu delilleri doğrulayabilmek için bilirkişi raporundan faydalanırlar. Gayrimenkul uzmanları tarafından hazırlanan bilirkişi raporunda, mahkemenin talep ettiği bilgilere yer verilir.
Hangi Durumlarda Bilirkişi Raporu İstenir?
Hak sahibi olunan gayrimenkuller üzerinde hukuki uyuşmazlıklar görülebilecektir. Birden fazla hissedarı bulunan gayrimenkuller için iş ortaklığı feshi, miras, boşanma gibi durumlarda mal paylaşımı sorunları yaşanabilecektir. Mal paylaşımı sorunları, mahkemeye taşındığında, mahkeme doğru karar verebilmek için karar öncesinde bilirkişi raporu isteyebilecektir.
Gayrimenkul bilirkişi raporunun hangi durumlarda gerekli olduğu şöyle gösterilebilir;
- Boşanma sürecinde mal paylaşımı,
- Mülkiyet kullanım kısıtlamaları durumunda,
- Miras paylaşımlarında,
- İş ortaklığı tasfiyesi durumlarında,
Mahkemeye intikal etmiş olan gayrimenkul uyuşmazlıklarında, gayrimenkul değerleme ekspertiz raporu ya da bilirkişi raporu istenir. Ekspertiz raporu ve bilirkişi raporu, SPK lisanslı değerleme firmalarında kayıtlı bulunan değerleme uzmanları tarafından hazırlanmaktadır.
Bilirkişi Raporunun Faydaları
Gayrimenkul bilirkişi raporları, mahkemeler tarafından talep edilmekte ve mahkemelerin görevlendirmiş olduğu uzman kişiler tarafından hazırlanmaktadır. Bir gayrimenkulün paylaşılmasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların kişi hakkını koruyarak çözülmesi açısından oldukça faydalıdır.
Bilirkişi raporu sayesinde, mahkeme kararını daha kısa sürede ve daha doğru verecektir. Bilirkişi raporu, çeşitli uyuşmazlıkların çözümü için hazırlanabilmektedir. En çok talep edilen uyuşmazlık durumlarının, miras ya da boşanma davalarındaki mal paylaşımları olduğu görülmektedir.
Miras Paylaşımı Uyuşmazlıkları
Gayrimenkul sahibi kişi öldükten sonra mülkiyet hakları, mirasçılarına geçmektedir. Akrabalık bağına göre miras paylaşımları yapılmaktadır. Zamanında yapılmamış olan miras paylaşımları, taraflar arasında uyuşmazlığa neden olabilecektir. Mahkemeye intikal eden miras paylaşım davalarında, gayrimenkul uzmanlarından, mirasa konu olan gayrimenkul ile ilgili değerleme raporu talep edilmektedir.
Değerleme raporu ile birlikte, tarafların gayrimenkul üzerindeki haklarının tespiti için bilirkişi raporu talep edebilecektir. Bilirkişi raporu talep edilirken, tarafların hissedarlık bilgileri ayrıntılı olarak tespit edilmeye çalışılmaktadır. Gayrimenkul bilirkişi raporlarının mutlaka SPK gayrimenkul değerlendirme uzman lisansına sahip kişiler tarafından hazırlanmış olmasına dikkat edilmelidir.
