Gabari hesaplama terimleri emlak ve inşaat sektöründe sıklıkla duyulan terimlerden birisidir. Gabari ve emsal terimleri, tapu işlemlerinde sık kullanılmakta ve işlem yapacak olanlar bu terimlerin ne demek olduğunu öğrenmeye çalışmaktadır. Gabari yabancı bir kelimedir ve yükseklik anlamında kullanılmaktadır. Emlak piyasasında kullanılan gabari terimi, binanın toplam yüksekliği yani kat sayısını ifade etmektedir. Tapu işlemlerinde, gabari bölümünde gösterilen değerler, binanın kat adedini ya da metre olarak yüksekliğini gösterecektir.
Emsal Nedir ?
Emsal hesaplama ile gabari yakın ilişkilidir ve birlikte değerlendirilebilmektedir. Gabari arsa üzerine kaç kat bina yapılacağını belirlerken, emsal arsaya yapılacak olan inşaatın kaç metrekare olabileceğini göstermektedir. Arsalar üzerine yapılacak olan inşaatlar için önceden yapılan imar planında belirlenen orana göre yapılabilmektedir. İmar planında belirlenen inşaat alanı oranları, emsal değer olarak hesaplanmakta ve arsanın konumuna ve çevresindeki yapılara göre yapılmaktadır. Emsal, gabari hesaplaması ile ortaya çıkmaktadır. Çünkü emsal değer, inşaatın arsa üzerindeki kapladığı alanı değil, toplam kat sayısının oluşturduğu toplam inşaat alanını ifade etmektedir.
Emsal İle Gabari Arasındaki Fark
Arsa üzerine yapılacak olan inşaat işlemleri için belirli sınırlamalar, emsal ve gabari değer hesaplamaları ile mümkündür. Yapılacak hesaplamalar, inşaatın her bölümü için ayrı yapılmaktadır.
Emsal ile gabari arasındaki fark şudur;
- Gabari yapılacak inşaatın yükseklik ve kat sayısını,
- Emsal, inşaatın toplam kaç m² olacağını göstermektedir.
Her iki hesaplama birbiri ile bağlantılıdır ve yapılacak inşaatta her katın kaç m² olacağını ve kat sayısına göre inşaatın toplam m² ve yükseklik türünde sınırların belirlenmesini sağlamaktadır.
Hesaplama Nasıl Yapılır ?
Emlak piyasasında, gabari ve emsal hesaplamalarının nasıl yapıldığını öğrenenler, arsa için belirlenen imar planına göre yapabilecekleri inşaat için hesaplama yapabilecektir. 1000 m² ölçüsüne sahip bir arsa üzerinde inşaat için 0.5 emsal değer belirlenmiş ise yapılacak hesaplama ile inşaatın 500 m² olacağı belirlenebilmektedir. Gabari hesaplamasında, 2 kat olarak belirleme yapıldığında, inşaatın her katının 250 m² olabileceğini göstermektedir.
Çoğu zaman imar planlarında, kat sayısı olarak değil, inşaat yüksekliği olarak belirleme yapılmaktadır. İmar planlarında, bina yüksekliği 15 olarak belirlenmiş ise binanın yüksekliğinin en fazla 15 m olabileceği anlamına gelmektedir. Binalarda çatı bölümü hesaplamaları için 0.5 m’lik ayrım yapılmaktadır. Her kat için 3.3 m belirlenmekte ve bina gabari ölçüsü, bu orana bölündüğünde kaç kat yapılabileceği belirlenebilmektedir.
Kat Sayısı Gabari Kadar Olmak Zorunda Mı?
Arsalar için yapılaşma imar planları hazırlanırken, çevresel etkenlere göre gabari ve emsal değerleri maksimum oranda belirlenmektedir. Yapılan imar hesaplamalarında belirlenen gabari ölçüleri, maksimum değerlerdir. Belirlenen ölçü üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyecektir.
İnşaat yapmak isteyenler, bu ölçülere göre işlemlerini yapabilecek, kat sayısı, gabari ölçüyü geçmedikten sonra daha az sayıda da yapılabilecektir. İmar planında belirlenen, oranlara göre hesaplama yapıldığında, belirlenen kat sayısında inşaat yapma zorunluluğu yoktur. Kural en fazla hangi ölçüde inşaat yapılabileceğinin belirlenmesidir.
H Serbest Nedir ?
Gabari terimi, inşaat sektöründe binanın en fazla olabileceği yüksekliği ifade etmektedir. Gabari hesaplamalarında, H serbest kavramı, bina yüksekliğinin sınırsız olabileceği anlamına gelmektedir. Burada kat sınırı belirlenirken, bina oturumuna göre belirleme yapılmaktadır. Arsa üzerine inşaat oturum alanına göre emsal değer hesaplaması yapıldığında, gabari değerinde h serbest hesaplaması ile kat sayısı daha fazla belirlenirken, her kat için m² ölçüsü düşürülmüş olacaktır.
500 m² emsal değerli bir inşaatta, 250 m² ölçüsünde iki kat yapılabilirken, h serbest kavramı ile bu 125 m² ile 4 kat yapılabileceğini gösterebilmektedir. Burada bina emsal değerinde bir değişme olmamakta, sadece bina gabari yani yüksekliğinde değişiklik olmuş olacaktır. Kısaca h serbest kavramı sadece gabari hesaplamaları ile ilgilidir ve emsal değeri etkilememektedir.
Gabari Nasıl Hesaplanır ?
Yerleşim yerlerinde, binaların yapılacağı arsalar üzerine yapılacak binaların yükseklik hesaplamaları, bağlı bulunulan belediyeler tarafından yapılmaktadır. Belediyeler, imar planlarını hazırlarken, planlı şehirleşme çalışmalarında, arsaların konumlarına ve yapılacak olan bina türlerine göre gabari belirlemelerini yapmaktadır. Çevre düzenlemeleri için gabari ile birlikte emsal oran belirlemesi de yapılmaktadır. Gabari kat sayısı ve bina yüksekliği için en kullanılabilecek en yüksek değer olacaktır. Arsa sahipleri, bütçelerine göre inşaat işlemlerini yaparken, gabari ölçüsünü geçmeden daha az kat sayısında inşaat yapılabilecektir. Gabari hesaplamaları tüm arsalar için belediyeler tarafından yapılmaktadır.
İmar Planı
İnşaat sektöründe yapılacak olan tüm işlemler, belediyeler tarafından belirlenen imar planına göre yapılmak zorundadır. Belediyelere, inşaat imar izni için başvuruda bulunanlar, arsaları için belirlenen gabari ve emsal değerlere göre planlarını hazırlayabilecektir. İmar planı hazırlanırken, çevre düzenlemeleri ve planlı şehirleşme kuralları uygulanmaktadır.
İmar planında gösterilen, emsal oranı, bina yerleşim alanını en üst sınırda belirlemektedir. Emsal ile birlikte gabari hesaplamaları da yapılarak, görsellik açısından bina için kullanılacak en yüksek ölçüler belirleniyor. Özel imar planı düzenlemelerinde, binalar için h serbest hesaplamaları kullanılmakta ve kat sayısında sınırlama getirilmemektedir. Ancak bina güvenliği için emsal ve gabarinin orantılı olması sağlanmaktadır.
İmar Planı ile ilgili daha detaylı bilgi sahibi olabilirsiniz.
İnşaat Yaparken Gerekli Olan Hesaplamalar
İnşaat yapmayı planlayanlar, öncelikli, belediye imar planına göre emsal ve gabari hesaplamalarını yaptırmalıdır. Belediyeler, inşaat izinlerini, bu hesaplamalara göre vermektedir. İnşaat firmaları, imar planına göre inşaat planlarını hazırlar ve onaya sunarlar.
Belediyeler, emsal ve gabari oranlarına göre firma tarafından sunulan inşaat planını inceler ve hesaplamalar uyumlu ise inşaatın başlanması için izin verecektir. Bu hesaplamalar, zemin etüdü, çevre yapısı ve arsanın bulunduğu yerin ticari yapısı gibi değerlere göre yapılmaktadır. İnşaat m² alanı ve kat sayısı hesaplamaları, inşaatlar için üst sınır hesaplamalarıdır.
