İmarlı veya imarsız arazilerin değerini belirleyen birçok faktör vardır. İmar izni verilmiş arazilere arsa denilmektedir. Arazi topoğrafyasından, manzaraya, belediye hizmetlerinden, üzerinde yapılacak yapıların büyüklüğüne kadar birçok faktör arsaların değerini belirlemektedir.
Arsadan Dolayı Değer Belirleyen Faktörler
Arsa özelliklerini iyi analiz etmek değer belirlenmesinde son derece önemlidir. Bu özellikleri 4 alt başlıkta inceleyebiliriz.
Yapı Yapma Olanağı
Sahip olunan arsada yapılabilecek bina büyüklüğü, yüksekliği veya çeşidi arsa değerini çok önemli oranda etkilemektedir. Arsaya ait imar bilgileri o arsanın bulunduğu bölgenin bağlı olduğu belediyeden öğrenilebilir. Emsal değeri, çekme mesafeleri, gabari gibi kurallar yapılabilecek yapının temel özelliklerini belirtir. Düzenli yapılaşma olan bir bölgede bulunan arsa talep gören konumu sebebiyle değerini yükseltir. Yine köşe parsel ve ara parsel yapı yapma olanağını etkilediği için önemli birer faktördür. Arsa değerini belirleyen en önemli faktör yapı yapma olanağıdır. Yapının cinsi ve inşaat m2 si arsanın değerini bazen tek başına bile belirlemektedir.
Arsa Geometrisi ( Şekli )
Düzgün geometriye sahip arsalar, birçok alternatife açık olmaktadırlar. Cephe sınırlamasına takılmadan, mimari zorlamalara sebep olmadan düzgün geometriye sahip arsalarda yerleşimde rahat ve daha verimli projeler oluşmaktadır. Arsa geometrisini sadece kuşbakışı olarak görünen alan olarak değerlendirmek doğru değildir, eğim de arsa değerini önemli ölçüde etkilemektedir. Eğimli arsalar bazı durumlarda dezavantajlı olurken, bazı durumlarda da avantajlı olabilmektedir. Arsa eğimi sayesinde oluşan kot farkından extra kat izni alınabilen durumlar arsa değerine değer katmaktadır.
Arsanın Büyüklüğü
Bazı arsalar yapı üretimine uygun olmayacak kadar küçük olmaktadır. Bu tarz arsalarda imar izni komşu parsellerle birlikte tevhid işlemi yapılarak yani iki parsel birleştirilerek mümkün olmaktadır. Kısaca bu tarz arsalar ancak komşu arsalarla birlikte değerlendirilirse bir fiyatlandırılır. Aksi halde tarla vasfında düşünülerek fiyat verilmelidir.
Manzara
Arsadan veya arsaya yapılan yapının penceresinden, gözü okşayan güzelliklerin seyri için, arsaya bazen çok daha fazla değer verilmektedir. Arsanın deniz, orman, göl, ırmak vb. seyre imkân vermesi onun değerini arttırmaktadır. Manzara arsanın albenisini artıran yani arz talep terazisinin talep kısmına ağırlık yükleyen bir etmendir.
Arsanın Değerini Belirleyen Dış Faktörler
Arsa değerlemesinde sadece arsanın kendine ait olan özelliklerin etkisi yoktur. Dış faktörlerde bu tarz değerlemelerde etki sahibi olmaktadır. Bu dış faktörleri 6 alt başlıkta inceleyeceğiz.
Ulaşıma Olan Mesafe
Arsaya ulaşıma imkan veren yolun şartları veya yol olmaması, toplu taşımaya olan uzaklık değerlendirme için önemli faktörlerden olmaktadır. Anayola olan mesafe, şehirlerarası yollara kolay çıkış, yol kalitesini de bu başlık altında değerlendirebiliriz.
Sosyal Eğitim Tesislerine Uzaklık
Okullara olan mesafe, ibadethanelere, pazaryerlerine, hastanelere, eczanelere olan mesafe arsa değerini etkilemektedir. Servis ücretleri, yolda geçen süre, tedaviye hızlı ulaşım, ev ihtiyaçlarının kolay karşılanması doğrudan sosyal, eğitim ve sağlık tesislerine olan uzaklıkla ilgilidir. Fiyat belirlenmesinde mutlaka bu durum göze alınmalıdır.
Şehir Merkezine Olan Uzaklık
Sosyal, eğitim ve sağlık tesisleri ilçelerde de bulunmaktadır; fakat birçok şehrin merkezinde olan arsalar, ilçelerdekinden daha kıymetlidir. Şehirlerin nüfus yoğunluğu, boş arsa stoğu m2 arsa değeri hesaplanırken dikkate alınır. Bu durum aslında yine arz talep terazisi ile ilgilidir.
Denize Olan Mesafe
Deniz kıyısı şehirlerimizde bu değeri etkileyen faktörlerden bir tanesidir. Deniz kıyısında yapılabilecek ilk bina imkanı veren parseller birçok kentimizde en değerli parseller olarak kabul edilmektedir. İstanbul gibi bir şehirde bu madde diğer maddelerin oldukça önünde değerlendirmeyi belirlemektedir. Kesintisiz bir deniz manzarası sunan veya yüzülebilir bir plaja yakın olan arsalar bu bağlamda kıymetli arsalar olarak değerlendirilmelidir.
Alt Yapı Kalitesi ve İmkanları
Su, elektrik, internet, kanalizasyon, doğalgaz gibi ihtiyaçların parsel yanı başında olması önemli bir avantajdır. Belediye hizmetlerinden yararlanabilmek, o parselde yapılacak yapılarda yaşamı kolaylaştıracaktır. Kimi bölgelerde imar izni verildikten sonra arsaya dönüşmüş olan arazilerin bir çok altyapı sıkıntısı bulunmaktadır. Arsayı alan yatırımcı üreteceği taşınmazda alt yapı eksikliği yaşayacaksa arsa için ödemek isteyeceği ücretin mümkün olan en düşük seviyede kalmasını isteyecektir.
Etraftaki Yapılar ve Tesisler
Bazı durumlarda avantajlı olan bu durum, bazen de dezavantajlı olabilmektedir. Gürültü ve kirliliğe yakın olma, çok tutulan bir siteye yakın olma bu başlıkta değerlendirilebilir.
Arsa Değeri için Genel Değerlendirme
Günümüzde arsaların m2 maliyetini en fazla belirleyen faktör orada yapılacak yapının büyüklüğü, cinsi olmaktadır. Arsanın yapı olarak değerlendirmeye açık olması, onun birim maliyetini çok faklı noktalar taşımaktadır. Günümüzde birçok kentimizde arsa değerini %50 oranında yapı yapma olanağı belirlemektedir. Bu oranlama içerisinde yapının muhiti, denize olan uzaklık, etraftaki yapılar da etkilidir.
Etrafta bir AVM yok ise, sizin parseliniz buna uygun ise veya aynı durum akaryakıt istasyonu, spor tesisi gibi karlı yatırımlar için olabilir ise parseliniz daha da değerli olacaktır. Ticari imar, konut imar veya eğitim tesisi olarak verilen imarlar, parsellerin çok farklı değerlendirmeye tabi olmasını sağlamaktadır.
Yapı yapma olanağından sonra arsa değerini en fazla etkileyen faktör %15 oranında altyapı imkânlarına ulaşım olmaktadır. Genelde, merkezi konumda olan parsellerde bu olanaklar mutlaka bulunmaktadır.
Merkezi arterlere yakın olma, sosyal tesislere, sağlık tesislerine yakın olma, düzgün parsel geometrisi ve diğer faktörler ise toplam %25 oranında değerlendirmeye etki etmektedir.
Yeni bir arsa arayışında olduğunuzda güvenilir bir emlak danışmanından yardım almanız, sizlerin her zaman yararınıza olacaktır. Güvenilir bir emlak danışmanı ile yapacağınız alışveriş sayesinde değerinde bir arsa satın alırken, bu arsanın ulaşabileceği değerleri de yaklaşık olarak tahmin edebilir buna göre bir planlama yapabilirsiniz.
