Evinizi bir yuva yapmak kadar önemli olan başka bir şey varsa o da, yuvanızı hukuki olarak korumaktır. Türk Medeni Kanunu'nda yer alan ve bu korumanın temelini oluşturan Aile Konutu Şerhi, evlilik birliği içindeki konutun hukuki güvence altına alınmasını sağlar. Peki, Aile Konutu Şerhi nedir ve neden bu kadar önemlidir? Aslında bu şerh, evlilik süresince eşlerden birinin diğerinin rızası olmadan konutla ilgili bazı işlemleri yapmasının önüne geçen bir tür tapu kısıtlamasıdır.
Aile Konutu Şerhi, çiftlerin yaşadığı evin yalnızca bir maddi varlık değil, aynı zamanda duygusal değer taşıyan bir yuva olduğunu kabul eder. Bu nedenle, bu evin herhangi bir şekilde el değiştirmesini veya üzerinde hak iddia edilmesini engellemek için tapu dairesinde kaydedilir. Bu işlem, gayrimenkul hukuku ve emlak yönetimi kavramlarıyla iç içe geçmiş olup, evlilik hukuku açısından da büyük bir öneme sahiptir. Tapu şerhi nedir sorusuna cevap arayanlar için, tapu siciline işlenen her türlü kısıtlamayı ifade eder ve Aile Konutu Şerhi de bu kapsamda değerlendirilir.
Bu yazıda, Aile Konutu Şerhi nedir, nasıl konulur, kaldırılması gereken durumlar ve ipotek işlemleri gibi konuları detaylı bir şekilde ele alacağız. Her aşama, tapu işlemleri ve yasal düzenlemeler açısından incelenecek olup, bu süreçlerde nelere dikkat edilmesi gerektiği üzerinde durulacak. Böylece, aile konutunuzu en iyi şekilde korumanın yollarını keşfetmiş olacaksınız.
Eşlerin Birlikte Tasarruf Hakkı
Tapu kayıtlarında aile konutu şerhi verilen bir ev üzerinde, eşler ancak birlikte söz sahibi olabilirler. Bu şerhin verilebilmesinin ana şartı ve koşulu ise eşlerin Medeni Kanun kapsamında resmi olarak evli olmalarıdır. Resmi olarak evli olmadan birlikte yaşam sürmek ya da imam nikahı gibi uygulamalar, aile konutu şerhi verilebilmesi için yeterli olmaz. Peki, bütün evli çiftleri yakından ilgilendiren Aile Konutu ve Şerhi hakkında bilinmesi gerekenler nelerdir? Eşlerin birlikte tasarrufu neleri kapsar? Eşlerden biri tarafından verilmeyen açık rıza olmaksızın hangi işlemler yapılamaz?
Genel Kural
Evlilik birliği içinde hayatlarını sürdüren eşlerden her biri, genel kural olarak diğer tarafın yani eşin iznine ihtiyaç duymaksızın hukuki işlemleri gerçekleştirebilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 193. maddesinde ki düzenlemede bu konuya vurgu yaparak, yasal olarak aksine bir kural konulmadıkça eşlerden her birinin, üçüncü kişilerle ya da diğer eş ile her tür hukuki işlemi gerçekleştirebileceği hükmünü içerir. Bu kanuni düzenlemenin istisna hallerinden birini ise resmi olarak evli bulunan eşlerin, aile konutu vasfına sahip taşınmaz üzerindeki tasarruf hakları oluşturur.
Aile Konutu Nedir?
Türk Medeni Kanunu 194. maddede düzenlenen aile konutu, eşlerin hayatlarını birlikte sürdürdükleri ve aile yaşantılarının odağı olan evdir. Bu kapsamda bir evin, aile konutu olarak değerlendirilebilmesi için, söz konusu konutun evli eşler tarafından fiilen birlikte kullanılması gereklidir.
Aile konutu, hukuk sistemimiz içerisinde yalnızca tek bir konuttur. Bu anlamda sürekli olarak kullanılmayan konutlar ile yine devamlı ikamet edilmeyen dağ evi, yazlık, bağ ve bahçe evi, çiftlik evi gibi ikincil özelliğe sahip diğer konutlar, aile konutu kavramı dışında kalırlar.
Aile Konutu Şerhi
Bu belirtilen özelliklere sahip ve eşler tarafından birlikte kullanılan ana konutlar için aile konutu şerhi koydurma imkanı eşler açısından mümkündür. Türk Medeni Kanunu 194/3 maddesi uyarınca taşınmaza malik olmayan eş, söz konusu aile konutu üzerine bu şerhin düşülmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Bu şerh içinse;
- Taşınmazın yani konutun aile konutu olduğunu belgeleyen apartman yönetimi veya muhtarlıktan alınmış belge
- Eşlerin evli olduğunu göstermeye yarar, evlilik cüzdanı ya da vukuatlı nüfus kayıt örneği
- Tapu müdürlüğüne müracaat
Şartları gereklidir. Bu belirtilen belgelerle, evin maliki olmayan eş, aile konutu şerhini Tapu kayıt ve kütüklerine işlettirebilir.
Aile Konutu Üzerinde Tasarruf Sınırlamaları
Türk Medeni Kanunu 194/1 maddesi düzenlemesi ile aile konutu üzerindeki, eşlerin tasarruf haklarının çerçevesi belirlenir.
Bu yasal belirlemeye göre, aile konutu ile ilgili olarak eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmaksızın, bu konutu satamaz, devredemez, kira fesih işlemi yapamaz, ev üzerinde bulunan haklara ipotek verme türü bir sınır koyamaz. Yani diğer deyişle, aile konutu üzerinde bir eşin tasarruf hakları, diğer eş tarafından verilecek açık rızaya bağlıdır.
Yine 6093 sayılı Borçlar Kanunu 349. maddesi düzenlemesinde de aile konutu vasfı ile kiralanan bir taşınmazda kiracının, eşi tarafından verilen açık rıza olmadıkça kira sözleşmesini fesh edemeyeceği hükmü bulunur.
Eş Rızası Alınmadan Yapılan İşlemler
Aile konutu vasfına haiz bir taşınmaz üzerinde eşlerden birinin, diğerinin açık rızasını almaksızın gerçekleştirdiği, devir, kira sözleşmesini fesh, ev üzerinde bulunan haklara sınırlama getirme gibi işlemleri ilgili yargı kurumlarına müracaat ile hukuken geçersiz olur.
Bu durumlarda;
- Aile konutu olan evin devredilmesi durumunda, bu devrin iptali,
- İntifa ya da ipotek koydurma gibi bir işlem yapılmışsa, bu işlemlerin kaldırılması,
- Kira sözleşmesi feshi yapılmışsa, bu feshin geçersizliğinin tespiti
Dava açılarak talep edilebilir. Kısaca aile konutu üzerinde yapılan tasarrufun iptalini bu konuda açık rızası bulunmayan eş isteyebilir ve durumun eski hale döndürülmesini talep edebilir.
Ancak burada belirtmek gerekir ki, açık rızası alınmadan yapılan işlem sonrasında eğer diğer eş, yapılan işleme icazet verirse yani sonradan bu işleme rıza gösterir ise, işlem en başından geçerli hale gelir.
Bu işlemler Yönünden İyi Niyetli Üçüncü Kişiler
Aile konutu olarak tespit edilen taşınmaz ile ilgili olarak, diğer eşin açık rızasını almadan işlem yapan eşle bu işleme katılan iyi niyetli 3. kişilerin (diğer bir ifade ile aile konutu vasfını bilmeksizin işleme katılan 3. kişiler) bu bilmeme durumları yani iyi niyetli halleri korunmaz ve yapılan işlemler bu kişiler yönünden geçerli duruma gelmez.
Eşler tarafından birlikte kullanılan ortak konut üzerinde bahsedilen tasarruf sınırlandırmaları yani eşlerin rızası ile ancak bu işlemlerin yapılabilmesi, kanunun emredici hükümler içeren düzenlemeleri ile getirilmiştir. Bu anlamda aile konutu şerhinin tapuda konulması kurucu nitelikte değil sadece açıklayıcı nitelikte bir işlemdir.
Bu anlamda, bu açıklayıcı şerh konulmasa bile aile konutu olarak kullanılan taşınmazlar yönünden, belirtilen tasarruf sınırlamalarının olacağı, açık rıza alınmadan yapılan işlemlerin geçersizliğinin dava yolu ile ileri sürülebileceği açıktır.
Bu konudaki Yargıtay uygulama ve kabulü de bu yöndedir. Aile konutu niteliği bulunan bir taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi düşülmese bile, ancak diğer eşin açık rızası ile tasarrufun mümkün olacağı kabul edilir.
