Sorunlu kiracılar ev sahiplerini çok zor durumlarda bırakabiliyorlar. İlk bakışta genellikle kiracılar ihtiyaç sahipleri, mülk sahipleri ise varlıklı insanlar izlenimi uyandırsa da edindiğimiz tecrübeler bu durumun böyle olmadığını bize gösterdi. Çok defalar kira geliri ile geçim sağlamaya çalışan yaşlı çiftlerin mağduriyetleri veya çocuklarının okul masraflarını kira getirisine endekslemiş ailelerin mağduriyetleri bizi bu konuda yazmaya mecbur bıraktı.
Kiracılarla yaşanabilecek problemlerden bazılarını birkaç madde ile açıklayalım sonra çözümleri ve bir daha bu tarz problemlerle karşılaşmamak için yapmanız gerekenleri kısaca açıklamaya çalışalım.
Sözleşmesiz Kiracı Problemi
Yeni aldığımız konutta oturan eski kiracı ile aramızda sözleşme bulunmayabilir. Bir müddet oturması karşılığında sözlü anlaşma yapıldıktan sonra evimize taşınmak istediğimizde kiracı evi boşaltmak istemezse sözleşmesiz kiracı problemimiz var demektir.
Sözleşmesiz kiracılarla yaşanan sorunları çözmek için hukuki yolları kullanın.
Sözleşmesi Otomatik Uzamış Kiracı Problemi
Kira Kontratı bitiminde çıkması için anlaştığımız kiracı evimizi boşaltmak istemiyor ve kiramızı ödemeye devam ediyorsa sözleşmesi otomatik uzamış kiracı problemimiz var demektir.
Kiracı kontratının otomatik uzaması durumunda yapmanız gerekenler.
Kirasını Ödemeyen veya Düzensiz Ödeyen Kiracı Problemleri
Kirasını ödemeyen veya düzensiz ödeyen kiracı problemleri ise en sık rastlanan kiracı problemidir. İlk yapmanız gereken iş notere gitmek ve ihtar çekmek olmalıdır. Yıl içerisinde iki kez haklı ihtar çekmemiz durumunda tahliye hakkı kazanacağız. Tabi ki bu ihtarlar farklı aylar için olmalıdır. Çekilen ihtarla beraber usul olarak icra takibi başlatılır. İcra takibi ile beraber tahliye talebinde de bulunulmalıdır.
Kirasını ödemeyen kiracılara karşı yasal haklarınızı kullanın.
Stopaj Vergisinden Kaçmak İçin Düzenlenmiş İkinci Kontrat
İşyerleri için en büyük problem stopaj vergisinden kaçmak için düzenlenmiş ikinci kontratlardır. Malesef mülk sahipleri mülklerini hızlı ve en yüksek bedelle kiraya verebilmek için kiracının vergi kaçırmasına göz yummakta ve suça ortak olmaktadır. Uyanık kiracılar ise bu durumu lehlerine kullanmak adına düşük kira ücreti ile belirlenmiş ikinci kontrat üzerinden mülk sahibine kira ödemesi yaparak hem devleti hemde mülk sahibini büyük sıkıntılara sokabilmektedir. Mülk sahipleri bu durumda kiracının kirayı ödemediğini iddia edememekte ve mağduriyet yaşamaktadır.
Stopaj vergisinden kaçmak için düzenlenen ikinci kontratlar büyük sorunlara yol açabilir.
Evi Kötü Kullanan ve Ahlaki Suç İşleyen Kiracılar
Kirayı düzenli ödeyen fakat evi kötü kullanan, aile ilişkileri veya site uyumu göstermeyen ve mülk sahiplerinin sürekli şikayet almasını sağlayan, daha kötüsü ahlaki suçlar noktasında evimizi kullanan kiracılar. Ahlaki suç işleyen evi amacından farklı kullanan kiracılar için tutulmuş zabıt ile kiracının tahliyesini isteyebilirsiniz.
Ahlaki suç işleyen ve evi kötü kullanan kiracılar için yasal yollara başvurun.
Kirasını Ödemeyen Kiracıyı Evden Çıkarmak
Kiracımız kira ödemesi yapmıyor, geç veya eksik ödemeler yapıyorsa ve biz bu durumdan şikayetçiysek ilk yapmamız gereken iş notere gitmek ve ihtar çekmek olmalıdır. Yıl içerisinde iki kez haklı ihtar çekmemiz durumunda tahliye hakkı kazanacağız. Tabi ki bu ihtarlar farklı aylar için olmalıdır. Çekilen ihtarla beraber usul olarak icra takibi başlatılır. İcra takibi ile beraber tahliye talebinde de bulunulmalıdır.
Kiracınızı tahliye etmek için noter yoluyla ihtar çekin ve icra takibi başlatın.
Mülkün Tadilatı İçin Kiracıyı Çıkarmak
Mülkün tadilat görmesi gerekli ise kiracıya bu durum yine noter yoluyla bildirilir. Kiracı mülkten çıkmak istemezse ihtar örneği ile beraber dava açılabilir. En geç 6 ay içerisinde kiracının tahliyesi sağlanacaktır. Basit tamir durumları bu kapsamda değerlendirilmez ve ihtar içerisinde tadilatın detayları belirtilmelidir.
Mülk tadilatı için kiracıyı tahliye etmek gerektiğinde noter yoluyla ihtar çekin.
Sözleşme Süresi Sonunda Kiracıyı Çıkarmak
Kira kontratlarının otomatik uzaması konusu kontrat bitiminde mülkünü boşaltması için kiracı ile sözlü anlaşma yapmış mal sahiplerini mağdur edebiliyor. Bu durumun çözümü konutlar için kontrat bitiminden 15 gün önce işyerleri için 30 gün önce noterden ihtar ile sağlanabiliyor. Aksi halde kontratlar otomatik olarak bir yıl uzuyor.
Kontrat bitiminde kiracıyı çıkarmak için noter yoluyla ihtar çekin.
Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor, Ne Yapmalıyım?
Yeni alınan bir evde kiracı oturuyorsa ve evi oturmak maksadı ile almışsak yapılması gereken işlem önceki işlemlerle son derece benzerdir. Evin alımından sonraki 1 ay içerisinde kiracıya mülkün boşaltılmasını talep eden noterden ihtar çekmemiz gereklidir. Bu durumda kiracı yasal olarak belirtilen süre içerisinde mülkü bize teslim etmek durumundadır. Yasal süreden kastımız kira kontratının bitmesine 6 aydan fazla zaman var ise 6 ay içerisinde, kontrat 6 aydan daha az ise kontrat süresi bitiminde mülk boşaltılmalıdır.
Yeni ev aldığınızda kiracıyı çıkarmak için noter yoluyla ihtar çekin.
Evimizi Kötü Kullanan ve Ahlaki Suç İşleyen Kiracıları Çıkarmak
Ahlaki suç işleyen ve evi kötü kullanan kiracılar için tutulmuş zabıt ile kiracının tahliyesini isteyebilirsiniz.
Ahlaki suç işleyen ve evi kötü kullanan kiracıları tahliye etmek için zabıt tutun.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracıyı Çıkarmak
Tahliye taahhütnamesi ile kiracıyı evden çıkarmak mümkündür. Tahliye taahhütnamesinde aranan belirli şartlar geçerli ise mahkemeler tahliye kararı alır. Peki nedir bu şartlar?
- Tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından yazılı olarak verilmiş olması.
- Tahliye taahhütnamesinin imza tarihinin kira kontratından ileri bir tarihte imzalanmış olması (Kiracının baskı altında imzalamadığını anlamak adına bu madde önemlidir).
- Tahliye tarihinin belirlenmiş ve yazılmış olması.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracıyı tahliye etmek için gerekli şartlar.
İşyerinden Kiracıyı Çıkarmak
İşyerlerinden kiracıyı çıkarmak işleminin konuttan kiracı çıkarmaktan aslında hiçbir farkı yok fakat bu maddeyi özellikle eklemek istedik yazımıza. Son zamanlarda defalarca kez tanık olduğumuz çift kontrat düzenleme işlemi mülk sahiplerini hem mağdur etmekte hem de suç işlemelerine sebep olmakta.
Örnek vermek gerekirse; 5000₺ kira ücreti ile anlaşılmış bir dükkan veya ofis kirası için ikinci bir kontrat 1000₺ üzerinden düzenleniyor. Bu sayede kiracı 3 ayda bir ödemesi gereken 3750₺ stopaj miktarı yerine 750₺ stopaj ödüyor. Mülk sahibinin belirttiği hesaba her ay 1000₺ para yatırıyor, kalan 4000₺'yi ise mal sahibine elden ödüyor. Aradan geçen zaman içerisinde mülk sahibiyle yaşanacak herhangi bir olumsuzluk veya farklı bir sebepten ötürü kiracı elden ödediği 4000₺'yi ödememeye başlıyor ve mülk sahibi hiçbir hak iddia edemiyor. İşyeri kontratları genellikle uzun zamanlı kontratlar olduğu için bu durum son derece can sıkıcı oluyor. Her 3 aylık periyod için devletin 3000₺ kayıp yaşamasına göz yuman mal sahibi aylık 4000₺ zarar ederek aslında bunun cezasını çekiyor. Lütfen bu tarz kontratlarla ne kendinizi ne de devleti mağdur etmeyin!
İşyeri kiracısını çıkarmak için yasal süreçler ve dikkat edilmesi gerekenler.
Sonuç
Kiracılarla yaşanan sorunlar, hem mülk sahipleri hem de kiracılar için zorlayıcı olabilir. Ancak, yukarıda belirtilen yöntemler ve güncel yasal düzenlemelerle bu sorunların üstesinden gelmek mümkündür. 2024 yılı itibarıyla geçerli olan bu yöntemlerle, kiracılarla ilgili yaşadığınız problemleri çözebilir ve mülklerinizi daha huzurlu bir şekilde kiraya verebilirsiniz.
Kiracılarla yaşanan sorunları çözmek için gerekli adımları atın.
