Tapu Şerhine Dair Tüm Bilinmesi Gerekenler

Şerh Ne Demek? Ne İşe Yarar?

Şerh, kelime anlamı olarak açmak, ayırmak demektir. Gayrimenkul tapu kütüğünde, mülkiyet haklarını kısıtlayan veya açıklayan bir not olarak geçer. Şerh koymak, tapu sahibinin mülkiyet hakkını belirli durumlarda kısıtlar. Şerh, aynı zamanda alacak haklarının güvence altına alınması amacıyla konulabilir. Satışa engel teşkil eden şerhler olduğu gibi, tapu devri sonrasında da geçerli olan bazı şerh türleri bulunmaktadır.

Şerh Konulmasının Amacı Nedir?

Şerh, bir alacak hakkını korumak amacıyla konulur. Alacak sahibinin hakkı tapu sahibinin mülkiyet hakkını kısıtlar, ancak bazı şerhler tapu devrine engel teşkil etmez. Bu nedenle, bir gayrimenkul alırken tapu üzerinde şerh olup olmadığını kontrol etmek oldukça önemlidir. Şerhler, mülkiyet hakkını kısıtladığı için, tapu devri sonrasında bile yeni alıcı şerh gerekçesinden sorumlu olacaktır.

• Satış Vaadi Şerhi: Noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesidir. Bu şerh, tarafların arasındaki satış vaadini güvence altına alır ve genellikle beş yıl süreyle geçerlidir.
• Birleştirme Şerhi (Tevhit): Bitişik parsellerin tek tapu altında birleştirilmesi anlamına gelir. Bu işlem sonucunda parseller tek bir gayrimenkul olarak değerlendirilir.
• Ayırma Şerhi (İfraz): Tek bir parselin birden fazla parsele ayrılması işlemi. Ayrılan her parsel ayrı bir tapuya sahip olur.
• İntifa Hakkı: İntifa hakkı, malın tüm faydalarından yararlanma hakkı verir. İntifa hakkı sahibi, taşınmazı kiraya verebilir veya tamamen kullanabilir.
• Şufa Hakkı (Önalım Hakkı): Şufa hakkı, diğer alıcılara göre öncelikli satın alma hakkıdır. Özellikle hissedarlar ve komşular için geçerlidir.
• Vefa (Geri Alım) Hakkı: Satılan taşınmazı geri satın alma hakkıdır. Bu hak, şerh tarihinden itibaren on yıl süreyle geçerlidir.

1. Tapu sahibine borçlu olan kişiler ve kurumlar şerh koyabilirler.
2. Evlilik sonrası edinilen mallar ile ilgili eşler, Aile Konutu Şerhi koyabilirler.
3. Mahkeme kararı ile borç kesinleşmeden önce İhtiyati Tedbir Şerhi konulabilir.
4. Kiracılı bir mülk için mülk sahibi Kira Şerhi koyabilir.
5. Kat karşılığı sözleşmesi yapılmış bir arsa üzerine müteahhit sözleşme süresini kapsayacak şekilde şerh koyabilir.

Şerh koyma işlemi için tapu müdürlüğüne başvuran kişinin durumuna ve şerhin türüne göre bazı belgeler gerekmektedir. Bunlar genel olarak:

• Kişisel haklar için noter aracılığıyla düzenlenmiş sözleşme.
• Tapu sicilinde işlem görecek evraklar ve kimlik belgesi.
• Mahkeme kararı ile konulacak şerhler için ilgili mahkemenin onayı.

Şerhli bir tapu satılabilir ancak tapu üzerindeki şerh türüne göre alıcının bilmesi gereken önemli hususlar vardır. Örneğin, aile konutu şerhi olan bir tapuda, eşlerin karşılıklı rızası olmadan satış gerçekleşemez. İpotekli bir konut ise satılabilir, ancak alıcı ipotek borcunu da üstlenmiş olur. Bu nedenle, şerhli bir tapu alırken şerhin türüne dikkat edilmelidir.

İpotekli konut satılır mı? Alınır mı? Riskleri nelerdir?

Aile konutu, bir ailenin düzenli olarak yaşadığı konuttur. Eşlerden biri, konutun aile konutu olduğunu belgeleyerek tapuya aile konutu şerhi koydurabilir. Bu şerh, eşlerin birbirlerinin rızası olmadan aile konutu üzerinde işlem yapmasını engeller. Evlilik devam ettiği sürece bu koruma geçerlidir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Muhtarlıktan alınan ikamet belgesi ve evlilik cüzdanı ile tapu müdürlüğüne başvurarak aile konutu şerhi koydurulabilir. Bu işlem sırasında, tapu harcı da ödenmelidir.