ufuk saçıntı
Ufuk Saçıntı
Tüm Başlıklar

Bilinmesi gereken tüm yönleri ile şerh konusunu inceliyoruz. Hukuki alt yapısından, ücret politikasına kadar, bilmeniz gereken tüm yönleri ile şerh kavramı...

Ev kontratı imzalayan alıcı

Şerh Ne Demek ? Ne işe Yarar ?

 
Şerh kelime anlamı olarak açmak , ayırmak anlamı taşımaktadır. Gayrimenkulün tapu kütüğünde ki sayfasında bulunan şerh sütununa herhangi bir ibarenin yazılmasına "Şerh Koymak" denir. Uyarıcı bir not niteliğindedir.

Şerh Konulmasının Amacı Nedir ?

Şerh bir alacak hakkı karşılığında konulabilir. Alacak hakkının korunması amacıyla tapu kütüğüne işlenmiş bir şerh ibaresi tapu sahibinin mülkiyet hakkını kısıtlar. Satışa engel teşkil etmeyen şerh türleride bulunmaktadır fakat tapu devri gerçekleşmesi durumunda dahi hak sahibinin hakkı kaybolmaz tapuyu devir alan üçüncü kişi şerh gerekçesinden sorumludur ve mülkiyet hakkı kısıtlıdır. Bu sebeple alacağınız tapunun şerhleri var mı kontrol etmeli ve varsa şerhlerin içeriklerini mutlaka araştırmalısınız.

Şerh Çeşitleri Nelerdir ? (Kısa Açıklamalar)

Satış Vaadi Şerhi Nedir ?

Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi noterler tarafından düzenlenir ve istenmesi durumunda tapu kütüğüne şerh edilmesi mümkündür. Şerhten itibaren beş yıl içinde satışın yapılmaması, irtifak hakkı tesis edilmemesi ve tapuya tescil edilmemesi durumunda bu şerh tapu müdürü veya tapu memurları tarafından terkin(silinme) olunur. Bu şerh taraflar arasında on yıl süre ile sorumludur ancak üçüncü kişilere bu süre beş yıldır.

 Birleştirme Şerhi (Tevhit) Nedir ?

Birbirine bitişik konumda bulunan birden fazla parselin birleştirilerek tek parsel (tek tapu) haline getirilmesi işlemidir.

 Ayırma Şerhi (İfraz) Nedir ?

Tek parsel konumundaki taşınmazın birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir.

İntifa Hakkı Nedir ?

İntifa hakkı sahibine bir maldan tamamıyla yararlanma ve kullanma hakkı verir. İntifa hakkı taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulmuş sayılır. İntifa hakkına sahip olan 3. kişi dilerse taşınmazı kirayada verebilir. İntifa hakkı tarafların şerhi tapudan kaldırmasına veya 3. kişinin vefatına kadar taşınmaz üzerinde kalır.

Şufa Hakkı Nedir ?

Taşınmaz bir mal satışa çıkarıldığı zaman onu diğer alıcılara göre öncelikli satın alma hakkına sahip olunması durumudur.(Hissedarlar, Komşular) Şufa hakkına sahip kişilere bilgi verilmeden 3. kişilere satılan tapularda alımı gerçekleştiren kişinin noter aracılığı ile şufa hakkına sahip kişilere ihtar göndererek bilgi vermesi gerekmektedir. Aksi halde tapu satış işlemini takip eden 2 yıl boyunca komşular veya hissedarlar tarafından şufa davası ile karşı karşıya kalabilir. 

İştira Hakkı Nedir ?

Bir taşınmaz malı belli bir bedelle belirli bir süre içinde malikinden satın alabilmek hakkıdır (Medeni Kanun 736).Bu hak şerh tarihinden itibaren on yıl süre ile geçerlidir.

Vefa (Geri Alım) Hakkı Nedir ?

Sattığı taşınmaz malı müşteriden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır (MK.736).Bu hak şerh tarihinden itibaren on yıl süre ile geçerlidir.

Geçit Hakkı Nedir ?

Taşınmaz sahibinin taşınmazından genel yola geçmek için yeterli geçişi yoksa bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı isteyebilir. Bu hak ilk başta önceki mülkiyet durumu ve yola en uygun geçit düştüğü komşuya karşı sonrasında ise en az zarar görecek komşuya karşı istenebilir.

Sükna (Oturma) Hakkı Nedir ?

Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Bu hak başkasına devredilemez ve mirasçılara geçemez.

İpotek Şerhi Nedir ?

İpotek Türk parası ile gösterilen doğmuş ya da ileride doğabilecek bir borç için taşınmaz malın rehni yani taşınmaz malın ipotek gösterilmesidir. Banka kredilerinde sıklıkta karşımıza çıkan şerh çeşididir.

Haciz Şerhi Nedir ?

Kesinleşmiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait olan mallara İcra Müdürlüğünün el koyması işlemidir. Tapu sistemi açısından iki tür haciz işlemi vardır. Bunlardan biri icra müdürlüğünden gelen icrai haciz, diğeri ise kamu idarelerinden gelen kamu haczidir. İcrai haciz taşınmaz malın tedavülüne ve üzerinde hak kurulmasına engel teşkil etmemektedir.

Satışa Şerh Hakkı Nedir ?

İpotek borcunun ödenmemesinin sonucu taşınmazın satışına başlandığını bildiren bir şerhtir. Bu şerhin kütüğe işlenebilmesi için gayrimenkul üzerinde ipotek olmalıdır. Bu ipoteğin borcun ödenmemesinden dolayı paraya çevrilmesine başlandığını ve tapu siciline şerh verilmesini bir icra müzekkeresi gelmelidir. Şerhin sicile işlenmesi ile beraber gayrimenkulü icra takibinden sonra satın almış olanların Medeni Kanunun 1023. maddesine dayanarak iyi niyet iddiasında bulunmaları söz konusu olmayacaktır.

İhtiyati Tedbir Nedir ?

Açılan bir davanın sonuçlanması uzun sürebilir. Dava sürecinde davalının dava konusu taşınmaz malı satması mümkündür. Bunu önlemek için davacının mahkeme kararı ile taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir koydurabilir. Tapu kayıtlarında ihtiyati tedbir olan bir taşınmaz başkasına devredilemez.

İhtiyati Haciz Nedir ?

İcra takibi sonucunda ödeme emri borçluya tebliğ edilir ve  borçlu yasal süreler içinde mal kaçırısa ihtimaline karşı mahkeme kararı ile konulabilen bir haciz türüdür. Bankalar bu haciz türünü sık sık uygulamaktadır.

Davalıdır Şerhi Ne Demek ?

Bu şerh ihtiyati tedbir ile aynı özellikte olmayıp taşınmazın devir, temlik ve üzerinde hak kurma tesisini engellemez. Sadece 3. kişinin söz konusu tapunun geleceği hakkında fikir sahibi olmasını sağlar. 

Aile Konutu Şerhi Ne Demek ?

Aile konutu şerhi son derece önemli bir konu. Günümüzde boşanma oranlarının artması ile beraber çok sık araştırılmakta.Bu sebeple bu konuyu detaylı incelemenin daha faydalı olabileceğini düşündük. Yazının sonunda bu konuyla ilgili detaylı bilgiyi bulabilirsiniz.

Kimler Hangi Durumlarda Şerh Koyabilir ?

  1. Şerh'in türüne göre kişiler değişkenlik gösterebilir ama kısaca özetlemek gerekirse tapu sahibinin borçlu olduğu özel ve tüzel kişiler kurumlar şerh koyabilirler,
  2. Evlilik sonrası edinilmiş mülkler ile ilgili eşler Aile Konutu Şerhi koyabilirler,
  3. Dava durumunda mal kaçırılma vakası ile karşılaşılmaması adına mahkeme kararı ile borç kesinleşmiş olmamasına karşın davacı ihtiyati tedbir şerhi koydurabilir,
  4. Kiracılı bir mülkte mülk sahibi kiracının haklarının korunmasına ilişkin kira şerhi koyabilir,
  5. Kat karşılığı sözleşmesi yapılmış bir arsa üzerine müteahhit sözleşme süresini kapsayacak şekilde sözleşmesi aracılığı ile şerh koyabilir.

Şerh Koyma İşlemi İçin Gerekli Evraklar Nelerdir ?

Evrak dosyaları

Aşağıda belirttiğimiz evraklar haricinde ;

Kişiler için Nüfus Cüzdanı , Kurumlar için Temsil belgesi ve imza sirküsü

Kişisel Hakların Şerhi Durumunda Gerekli Evraklar Nelerdir ?

  1. Satış ile birlikte tesis edilmiş Geri Alım Hakkı(Şüfa) , Bağış ile birlikte tesis edilmiş Bağışlayana Geri Dönüş Hakkı(Rücu) , Rehinle tescil edilmiş serbest dereceden İstifade Hakkı için resmi senet.
  2. Satış akdinden ayrı olarak düzenlenmiş Geri Alım Hakkı(Vefa), bağış akdinden ayrı olarak düzenlenen Bağışlayana Dönüş Hakkı (Rücu) ve rehinden ayrı olarak düzenlenen serbest dereceden İstifade Hakkı için noter aracılığı ile düzenlenmiş sözleşme,
  3. Alım(iştira) ,sözleşmeden doğan Ön Alım (Şufa), Satış Vaadi, Bağışlama Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Hakkı için noter aracılığı ile düzenlenmiş sözleşme,
  4. Kira durumunda kira sözleşmesi,

Temlik Haklarını Kısıtlayan Şerhler İçin Gerekli Evraklar Nelerdir ?

  1. Haciz ve İhtiyati Haciz için yetkili mercii'nin resmi yazısı,
  2. Aile yurdu tesisi durumunda mahkemece onaylanmış senet,
  3. Nakil ile yükümlü mirasçı tayini durumunda vasiyetname örneği ve şerhi içeren mahkeme yazısı,
  4. Kanunların kısıtlayıcı şerh verilmesini öngördüğü durumlarda kanunda belirtilen belgeler,

Temlik Haklarını Yasaklayan Şerhler İçin Gerekli Evraklar Nelerdir ?

  1. İhtiyati Tedbir için mahkeme kararı,
  2. İflasın veya Konkordato ile verilen sürenin şerhi için yetkili merciin resmi yazısı,
  3. Kanunların yasaklayıcı şerh verilmesini öngördüğü durumlarda kanunda belirtilen belgeler,

Şerh Koyma İşlemi Nasıl Yapılır ?

Konulacak şerhin çeşitine göre gerekli evrakları bir önce ki maddede özetlemiştik. Tapu üzerinde hak sahibi olan , alacaklı olan veya davalı olan herkes gerekli evraklar ile tapuya şerh koydurabilir. Tapuya müracat esnasında gerekli evrakları teslim ederek belirlenen harç ücretini yatırdıktan sonra işlem kısa sürede tamamlanır.

Tapuya Şerh Koyma Ücreti 2021 Ne Kadar ? Nasıl Hesaplanır ?

Satış vaadi sözleşmeleri ile irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde, sözleşmede yazılı bedel üzerinden bedelsiz olanlarında emlak vergisi değeri üzerinden binde 6,83 olarak belirlendi. Sözleşmede yazılı olan bedel, sözleşmeye konu taşınmazın emlak vergisi değerinden az ve emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz.

Tapu Şerhi'nin Süresi Ne kadar ?

Şerh süreleri genellikle 5 yıl olarak belirlenmiştir. 5. yıldan sonra şerh otomatik olarak tapudan düşer. Bunun dışında şerhin kaldırılması süresi konulan şerhin çeşitine göre değişiklikte gösterebilir. Örnek vermek gerekirse 3 yıllığına anlaşılmış bir borç için şerh 3 yılı kapsayacaktır. Borcun kapatılmaması durumunda şerhin süresi uzayacaktır veya satış vaadi sözleşmesi ile gerçekleştirilmiş şerh işlemi için süre 10 yıl olarak belirlenir fakat üçüncü kişilerde bu süre yine 5 yıla düşer.

Şerhli Tapu Satılır mı ? Alınır mı ?

Tapuya konulan şerhin türüne göre bu durum değişkenlik göstermektedir. Aile konutu şerhi durumunda satışın engellenmesi amacı vardır ve bu işe yarar, yine örnek vermek gerekirse ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz şerhleride aynı şekilde tapuya satış engeli teşkil etmektedir.

Banka konut kredileri satış durumuna engel teşkil etmezler fakat satış gerçekleştirilebilen bu gibi şerhlerde tapuyu devir alan üçüncü kişi şerh ile belirlenmiş tüm kısıtlamaları ve sorumluluğu üstlenmiş olmaktadır. İpotekli Konut Satışı ile ilgili yazımızı ve video içeriğimizi incelemenizi tavsiye ederiz. ( bkz: İPOTEKLİ KONUT SATILIR MI? ALINIR MI? RİSKLERİ NELERDİR ? )

Tapu Şerhi Nasıl Kaldırılır ?

Tapuya şerh konulması durumunda mülk sahibinin itiraz hakkı da bulunmaktadır. İtiraz için mahkeme yoluna giderek şerh'in iptali için davacı olabilir. Haklılığının ıspatlanması durumunda yaşadığı maddi ve manevi kayıp sebebiyle tazminat davasıda açabilmektedir.

"Şerhli tapu satılır mı ?" makalemiz ilgilinizi çekebilir.

Şerh kaldırılma işlemi her zaman dava yoluyla çözülmez genellikle şerhin kaldırılması işlemi şerhi koyan kişi ile uzlaşma sonucunda olur. Bu durumda şerh koydurma işlemi sırasında ödenen harç gibi kaldırma işleminde de harç ücreti çıkmaktadır. Şerhi koyduran kişinin onayı ile beraber harç ücreti yatırılarak tapu şerhinin kaldırılması işlemi kısa sürede tamamlanır.


Aile Konutu Şerhi Ne Demek ? Eşler Aile Konutu Şerhini Nasıl Ve Hangi Durumlarda Koyabilirler ?

Aile resmi

Aile konutu ailenin düzenli olarak ikamet ettiği bir arada yaşadığı konut olarak tanımlanabilir. Yani aile konutu tek bir konut olabilir. Konutun tapusunun bizde olmasına gerek yoktur. Konut kiralıkta olabilir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur ?

Aile konutu şerhi koydurmak isteyen eş öncelikle konutun aile konutu olduğunu ıspatlamalıdır. Muhtarlıktan ve varsa apartman yönetiminden konu belge alması gereklidir. Bu belge ve evlilik cüzdanı ile tapuya müracat ederek gerekli tapu harcını yatırıp şerh işlemlerini tamalayabilir.

Aile konutu şerhi ile ilgili daha detaylı bilgi için " Aile Konutu Şerhi Nedir ? Ne İşe Yarar " isimli makalemiz ilginizi çekebilir.

Eşlerin Aile Konutu Üzerinde ki Tasarruf Hakları

Ailenin sosyal ve ekonomik hayatı bakımından son derece önemli bir yere sahip olan aile konutu ile ilgili yapılan düzenleme, özellikle kadın ve çocukların korunması içindir. Eşlerden birinin rızası olmadan diğer eşin gerçekleştirebileceği tüm işlemleri kısıtlayabilir. Örnek vermek gerekirse aile konutu eşlerden birinin imzası ile kiralanmışsa diğer eş bir bildirimle beraber sözleşmenin tarafı haline gelebilir.

Eşlerden biri diğer eşin açık rızasını almadan hiç bir işlem gerçekleştiremez fakat bu durum haksız şekilde gerçekleşiyorsa mağdur olan eş hakim müdahelesi isteyebilir.

Aile Konutunun Koruma Süresi Ne Kadar ?

Resmi olarak evlilik devam ettiği müddetçe aile konutu koruması devam etmektedir. Aile konutu niteliği eşlerin karşılıklı anlaşmasıyla veya evliliğin sona ermesiyle son bulmaktadır.

Eşlerden Biri Diğer Eşin Rızası Olmadan Konutu Satarsa Ne Olur ?

Aile konutu niteliğindeki konut tapudaki aile konutu şerhine rağmen malik olmayan eşin rızası alınmaksızın satılabilir.Bu durumda satışa rızası olmayan eş tapu iptali ve tescil davası açarak aile konutuyla ilgili tapunun iptal edilmesini sağlayabilir. Yeni malik, geçersiz olan aile konutu satışından sonra rızası olmayan eşten icazet alarak satışı geçerli hale getirebilir. Tapuda aile konutu şerhi bulunmamakla birlikte satın alan kişi aile konutu olduğunu bilerek satın almış ise iyi niyetli kabul edilemeyeceğinden bu satış işlemi de geçersizdir. Satın alan kişi, aile konutu olduğunu bilmeden, tapu kaydına güvenerek ve iyi niyetle satın almış ise bu satış işlemi geçerli olur.

Eşlerden Birinin Ölümü Halinde Aile Konutu ?

Aile konutunun maliki olan eşin ölümü halinde, sağ kalan eş,  katılma alacağına mahsuben (yetmez ise bedel eklemek suretiyle) aile konutu üzerinde kendisine intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilecektir. Sağ kalan eş intifa hakkı talep ettiğinde aile konutunu kiraya verebilir, ancak oturma hakkı talep ederse o evde sadece oturabilir, kiraya veremez. 

Boşanma Durumunda Aile Konutu Kimde Kalır ?

Aile konutu koruması evliliğin ölüm, boşanma veya iptali ile sona erse de, gerek mal rejiminin tasfiyesi aşamasında gerekse mirasın paylaşılmasında sağ kalan eşe aile konutunu talep edebilme imkanı sağlanmıştır. 

İlgili düzenlemelere göre, sağ kalan eş, ölen eşine ait olup da birlikte yaşadıkları konut üzerinde, edinilmiş mallara katılma rejiminde katılma alacağına, paylaşmalı mal ayrılığı rejiminde miras ve paylaşmadan doğan hakkına, mal ortaklığı rejiminde ortaklık payına ve mirasın paylaşımında ise miras payına mahsup edilmek suretiyle, aile konutu üzerinde kendisine mülkiyet, intifa veya oturma hakkı tanınmasını talep edebilecektir.