Bu makalede yanıt bulacağınız sorular :
- Tapusu olmayan evin noterden satışı olur mu ?
- Hisseli tarla noter satışı yapılır mı ?
- Noter satışlı arsa alınır mı ?
- Noter satışı tapu yerine geçer mi ?
Aldığınız gayrimenkulü ancak tapu dairesinde tescil ettirmeniz halinde satış gerçekleşmiş olur. Eğer size alacağınız bir taşınmazı noterden satış yapalım diye bir teklif gelirse, bilin ki bunun satış olarak bir geçerliliği yoktur. Size noterden satış verdikten 1 saat sonra aldığınız mülkü bir başkasına satışını gerçekleştirebilirler. Noterde satış değil, ancak satış vaadi sözleşmesi yapılır. Yani ileride satış vaad ediliyor demektir. Peki böyle bir durumda satış vaadi sözleşmesi bir işimize yarar mı ?
Satış Vaadi Nedir?
Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir. Noter önünde re‘sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türü olarak nitelendiriliyor.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir. Bu tam olarak açarsak size ait bir gayrimenkulü borcunuz karşılığında veya satışa karar vermeniz durumunda, alıcının ve satıcının bazı sebeplerden dolayı o anda tapuda işlem yapılamama durumunda veya bir borç karşılığında her iki tarafın da garanti altına almak için, sizin bu gayrimenkulü ileri bir tarihe kadar bir başkasına satışını yapmamanız veya o kişiye satacağınıza dair resmi olarak yapılan bir sözleşmedir. Bu durumda ise bu sözleşme ile tapuya müracaat ve şerh işlemleri nasıl yapılır ?
Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi
Satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra tapu kütüğüne şerh edilmesi için taraflardan herhangi biri bunu talep edebilir, bu iki tarafı da garanti altına alır. Peki, tapuya şerh edilmezse ne olur? Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak üçüncü kişilere karşı hak iddiasında bulunamaz. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecektir. Borç ödenmesi durumunda şerh kalkacaktır.
Bu satış vaadi borç durumundan dolayı yapılmış ise ve borçlu borcunu ödememesi durumunda Yargıtay benzer bir kararında da belirli koşullar gerçekleştiğinde davacının cebri tescil talep hakkı olduğunu belirtmiştir. Ancak vaat edilen vadesinde borcunu ödememiş ise satış vaadi sözleşmesi iptal edilebilecek ve tapuda konulan şerh kaldırılacaktır. Peki mülk sahibi şerhli tapusunu satabilir mi ?
Tapusu Olmayan Bir Taşınmaza Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılır mı?
Tapusuz bir taşınmazın satışının vaad edilmesi teknik olarak mümkün değildir. Tapusuz bir taşınmazı elinde bulunduran kişinin hakkı zilyetlik hakkından öteye geçemez. Tapusuz bir taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin gerçek anlamda bir satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu sözleşme geçersiz olmamakla beraber “zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi” olarak kabul edilecektir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de bu konuya E.1996/9378 K.1997/4125 26.06.1997 tarihli kararına ile “tapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi değildir”
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için tapuda konan şerhin geçerlilik süresi 5 yıldır. Bu süre içerisinde gayrimenkulün alım satım işlemlerinin tamamlanmaması durumunda tapu şerhinin yasal geçerliliği ortadan kalkar ve tapu müdürlüğünce sözleşmenin iptali yapılır.
Noter Satışı Tapu Yerine Geçmez
Bir müşterim geçenlerde bir arazi satın almak için biri ile anlaşmış. Hikayeyi size kısaca anlatayım. Müşterimin adı Ahmet amca. Ahmet amca tapu işlemlerinde satın aldığı değerin tam olarak gösterilmesini isteyen bu konuda son derece hassas davranan birisi. Bir arazi almak için sahibinden üzerinden bir satıcı ile iletişime geçiyor. Gidip araziyi yerinde görüyor ve yeri almak istiyor. Tapu değerinin ne gösterileceği konusunda satıcı ile bir türlü orta yolu bulamıyorlar. Çünkü satıcı araziyi alalı 4.5 yıl olmuş. Yeri daha önce ucuz göstermişler ve değer artış kazancı vergisi ödemek istemiyor. Arada ki emlakçıda bir akıl veriyor Ahmet amcaya. Noterden satış vaadi sözleşmesi ile al. 6 ay sonra da tapuyu alırsın. Bu sayede satıcıyada vergi çıkmaz diyor. Aralarında anlaşıyorlar ve noterde sözleşmeyi yapıp parayı ödüyor Ahmet amca. Herkes mutlu şekilde ayrılıyorlar. Sonra satıcı malesef vefaat ediyor. Mirasçılar intikal işlemlerini tamamlıyorlar. Tapu mirasçıların üzerine geçtikten sonra yeri tekrar satıyorlar. Bu sefer tapu devri yaparak işlem gerçekleşiyor. Şimdi Ahmet amca avukatlar ve mahkemeler ile daha önce ödediği parayı almak için çaba içerisinde. Bu tarz olumsuz senaryolarla karşılaşmamak için hepimiz unutmamalıyız ki tapu işlemleri sadece tapu müdürlüklerinde olur.
