Siz de gayrimenkul yatırımı yapmadan önce kararlarınızı doğru verebilmek için kira geliri için yatırımda gerçek karlılık hesaplaması ile ilgili hazırladığımız yazıdan bilgi edinebilirsiniz.
Birikimlerini daha az riskli yöntemlerle değerlendirmeyi isteyen kişiler, yatırımlarını gayrimenkule yönlendirip kira geliri de elde etmeyi tercih edebiliyorlar. Bankaların konut kredisi oranlarında indirime gittiği dönemlerde de pek çok kişinin kredi ile konut satın aldığı ve kiraya verdiği biliniyor. Elde edilen kira geliri ile konut kredisi taksitlerinin ödenmesi amaçlanmakla birlikte kira ile kredi ödemesi yapmanın eskisi kadar karlı olmadığı kabul ediliyor. Bu nedenle yatırım kararı alınmadan önce yatırımın kendini amorti etme süresinin hesaplanması önem taşıyor.
Kira Çarpanı Nedir? Nasıl Hesaplanır?
Kiraya verilen gayrimenkulün kendini amorti etme süresi diğer bir deyiş ile satın alınması için ödenen bedelin geri alınması süreci kira çarpanı olarak adlandırılıyor. Kira çarpanı satın alınması düşünülen gayrimenkulün gerçek değerini veren kriterlerin arasında da yer alıyor. Satın alınan gayrimenkulün parasının brüt aylık kira bölünmesi ile kira çarpanı hesaplanabiliyor. Kira çarpanı değerinin on beşin altında hesaplandığı durumlarda yatırımın kârlı olduğu kabul ediliyor.
Satın alınan gayrimenkulün bulunduğu bölgeler kira çarpanının yorumlanmasında etkili oluyor. Kira getirisi yüksek olan ya da gelişmekte olan bir bölgeden satın alım yapıldığı takdirde kira bedeli zaman içerisinde artacağından kira çarpanı aynı oranda düşüyor ve buna bağlı olarak yapılan yatırımın kâra dönüşmesi süreci hızlanıyor. Bununla birlikte bankalardan kredi kullanımına uygun bulunmayan, iskânsız konutların kira bedelleri sürekli yükseliyor olsa da satışlarının zor olması sebebi ile fiyatları artış göstermiyor ve özellikle krediye uygun olmayan evlerin bulunduğu bölgelerdeki kira çarpanı değeri yatırım yapmak isteyen kişilere yanıltıcı sonuçlar verebiliyor. Ayrıca dükkânların kira bedeli konutların kira bedeline göre daha yüksek olduğundan, dükkânlar kendilerini konutlara göre daha kısa sürede amorti edebiliyor.
Konut Almadan Önce Fiyat Araştırması Yapın
Gayrimenkul yatırımı yapmadan önce alınması düşünülen konuta benzer konumlarda yer alan diğer konutların fiyatlarının araştırılması ve karşılaştırılması da evin muadillerinin ortalama değerinin belirlenmesi açısından önem arz ediyor. Konutun merkezi konumda bulunması, ulaşım olanaklarının fazla olması, yeni bina olması, dairenin güney cephe olması, dairenin ara katta yer alması, ortak alanların ve asansörün olması gibi etkenler konutlara ek değer katıyor.
Satın alınan konutun kiraya verilmesi ile birlikte kiracının eve verebileceği hasar ya da konutta yapılması gereken düzenli tadilatların masraflarının konutun değerinde azalmaya neden olabileceği gerçeğinin de dikkate alınması öneriliyor. Konut ile ilgili çıkabilecek masrafların yanı sıra vergi ödemelerinin de göz önünde bulundurulması doğru bir karlılık analizi yapılması açısından önem taşıyor. Ayrıca evin hemen kiraya verilememesi ya da kiracının kira ödemelerini düzenli gerçekleştirmemesi de ev sahipleri için söz konusu riskler arasında yer alıyor.
Uzun Vadeli Yatırımlar İçin Konut Alımı İdeal Bir Yatırım
Sonuç olarak pek çok farklı etkene bağlı olmakla birlikte birikimini değerlendirmek ve yaptıkları yatırımı yakın gelecekte nakde çevirme ihtiyacı duymayacak kişiler için ev almak ve kiraya vermek karlı yatırım seçenekleri arasında yer alıyor. İstisnai durumlar dışında bir evin değer kazanması en az 5 yıllık bir süreç gerektiriyor. Eve yapılan uzun vadeli bir yatırımın faize yapılan yatırıma oranla çok daha kazançlı olduğu kabul ediliyor.
İdeal Kira Çarpanı Ne Olmalı ?
İdeal kira çarpanı oranı bölgelere ve gayrimenkul cinsine göre değişkenlik göstersede muadil satılmış mülklerin kira çarpanlarına göre değerlendirme yapılabiliyor. Büyük şehirler haricinde ortalama 180 ay ideal kira çarpanı olarak kabul görmüş durumda daha kısa vadede yatırımınızın amorti olduğu mülkler avantajı kabul edilmekte. Ticari mülklerde bu çarpan 350 ay seviyesinde kabul görüyor.
