Bu yazımızda “kat irtifakı nedir?”, “kat mülkiyeti nedir?”, “Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar nelerdir?” gibi soruların yanıtlarını bulabilirsiniz.
Ev sahibi olmak pek çoğumuzun hayallerini süslüyor. Bu kadar önemli bir adım atılırken titizlikle davranmak ve özellikle hukuki açıdan belli noktaları gözden kaçırmamak gerekiyor. Ev alırken tapu sicili kaydının mutlaka araştırılması uzmanlar tarafından öneriliyor.
Kat İrtifakı Nedir?
Bir arsa üzerindeki tamamlanmamış yani inşaatı yapılacak olan ya da yapılmakta olan binaya ait mülkiyet hakkına kat irtifakı deniliyor. Söz konusu arsa üzerinde alınması planlanan dairenin hissesine düşen arsa tapusu olarak da tanımlanabilen kat irtifakı tamamlanmış binanın mülkiyet hakkını da içeriyor. Bir arsa üzerine bina yapma hakkı şeklinde de ifade edilebilen kat irtifakında binayı inşa eden tarafın ve satın alan tarafın farklı sorumlulukları bulunuyor. Müteahhit binanın özellikleri, metrajı gibi konularda beyanda bulunurken satın alan taraf ödeme taahhüdünde bulunmuş oluyor.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Bir arsa üzerindeki inşaatı tamamlanmış binanın birbirinden bağımsız olan her bir bölümünün mâliklerinin bağımsız mülkiyet hakkını ifade eden kat mülkiyeti esasen bina içerisindeki hangi dairenin maliki olunduğunu gösteriyor. Binanın inşa edilmesinden ve iskan raporunun alınmasından sonra kat mülkiyeti tapusunun alınması gerekiyor. Yasada belirtilen sürede alınmaması durumunda cezai yaptırım uygulanabiliyor.
Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?
Kat irtifakı tapusu, arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında kurgulanmış bir tapu şekli olup inşaatın başlangıç aşamasından binanın tamamlanıp iskânının alınmasına kadar geçen sürede hukuken sağlıklı bir geçişin yapılabilmesini sağlıyor. İskân alınmasından sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yasal bir zorunluluk olarak uygulanıyor. Aslında kar irtifakı inşaatı bitmemiş bir yapının üzerinde kurulan mülkiyet hakkı olup, kat mülkiyeti inşaatı tamamlanıp iskan belgesi alınmış yapılarda bulunuyor.
Kat irtifakı tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında tapunun risk seviyesi açısından da bazı farklılıklar bulunuyor. Kat irtifakı tapusuna sahip olan mülklerin hukuken daha yüksek risk seviyesine sahip olduğu kabul ediliyor. Kat mülkiyeti tapusu ise yasal olarak çok sağlam bir dayanak olarak tanımlanabiliyor. Ayrıca kat mülkiyeti tapusu söz konusu binanın kurallara uygun olarak yapıldığının da tescil edilmesi oluyor.
Kat irtifakı tapusu bulunan ancak projeye uygun olarak tamamlanmaya yapılar için belediye yıkım kararı verebileceğinden kat irtifakı tapusu olan mülklerin alımı aşamasında dikkatli olunması gerekiyor. Ayrıca yine yapının projeye aykırı yapılması durumunda banka kredisi kullanılamaması durumu söz konusu olabiliyor. Yapıda yer alan otopark veya depo gibi ortak alanların dairelere dahil edilmemesi sonucunda diğer hak sahiplerinin başvurularına dayanılarak proje ile ilgili yıkım kararı alınabiliyor.
Kat mülkiyeti tapusunun olmadığı durumlarda tapuda tam olarak hangi bağımsız bölümün hak sahibine ait olduğunun belirtilmesi mümkün olmuyor. 27 Kasım 2007 tarihinde Resmi Gazete’ de yayınlanan Kat Mülkiyet Kanunu değişikliğine göre kat mülkiyet tapusunun alınması zorunlu hale getirilmiş bulunuyor.
Kat mülkiyet tapusunun olmadığı binalarda bina giderlerine katılımda yaşanabilecek problemler gibi bazı meselelerin çözümünün hukuki yollarla gerçekleştirilmesinde zorluklar yaşanabiliyor.
Kat irtifakının Tapu Sicil Müdürlüğü’ nün düzenlediği resmi senedin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile inşa ediliyor. Kat irtifakı kurulurken arsanın sahiplerinin arsadaki pay oranları dikkate alınıyor. Bina henüz inşaat halinde iken satın alınan mülklerde alıcıya kat irtifakı tapusu veriliyor. Arsa payının devredilmesinin gerekli olduğu durumlarda, arsaya bağlı kat irtifakı da devrediliyor.
Binanın inşaatının tamamlanması ve iskân alınmasını takiben kat mülkiyeti tapusunun alınması için gereken işlemler başlatılarak kat irtifakı sona erdirilebiliyor. Kat irtifakı tapusu alınan bir inşaatın ilgili tarihten itibaren en fazla 5 yıl içerisinde projeye uygun olarak tamamlanması gerekiyor ve tamamlanmadığı takdirde kat mülkiyetine geçilemiyor. Bu durumda kat irtifakı tapusu bulunan kişilerden biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ ne yaptığı başvuru ile kat irtifakının bozulmasını ya da kanunda belirtilen 5 yıllık sürenin uzatılmasını talep edebiliyor.
Kart irtifakı tapusundan kat mülkiyeti tapusuna geçiş yapılması ile birlikte tapuda görünen ana taşınmaz bölümü arsa yerine niteliği tanımlanmış binaya dönüşüyor. Böylelikle kat mülkiyeti tapusu sahibi olan gayrimenkul sahibinin hakları da güvence altına alınmış oluyor.
