Gayrimenkul sektöründe isimleri sıklıkla duyulan iki hak vardır. Bunlar irtifak hakkı ve intifadır. Gayrimenkulün kullanımı ve yararlanmasına imkan sağlayan bu hakların detayları, benzerlikleri ve farkları yazımızda verilmiştir.
İrtifak Hakkı Nedir?
İrtifak hakkı, bir taşınmaz sahibinin yararına olacak bir durumda başka bir taşınmaz üzerine hak elde etmesini sağlayan haktır. Bu hak Medeni Kanun’da yer alan ve kişilere taşınmazı özel bir sebebe bağlı olarak yararlanma fırsatı sunan bir haktır. Bu haktan yararlanılması için söz konusu taşınmaz sahibi ile kullanım için sözleşme yapılması ya da dava açılması gerekir.
Örneğin bir arsa sahibinin yol ihtiyacını başka bir kişiye ait olan arsa üzerinden kullanabilmesi olarak ifade edilebilir. Böylelikle arsasında yola sahip olmayan kişi dava ya da anlaşma yoluyla diğer arsa üzerinde irtifak hakkı elde etmiş olur. Taşınmaz sahibinin bir başka kişiye taşınmazı üzerinde irtifak hakkı verebilmesi için tapuya giderek bu hakkı tescil ettirmesi gerekir. Bu sayede ömür boyu ya da belirlenen süre boyunca kişi hakkı kullanabilir.
İrtifak Hakkı Çeşitleri Nelerdir?
Gayrimenkul sahibinin haklarını sınırlayarak bir başka kişiye gayrimenkulden ihtiyaç için yararlanma hakkı tanıyan irtifak hakkının bazı çeşitleri vardır. Bunlar intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı (inşaat), kaynak hakkı ve geçit irtifak haklarıdır. Üst hakkına sahip olan kişiler bir gayrimenkulün üzerine inşaat yapma hakkı elde ederler.
Kaynak hakkında bir gayrimenkule ait olan sudan yararlanma hakkı vardır. Geçit hakkı ise araziye ulaşmak veya çeşitli sebeplerle taşınmaz üzerinden geçme hakkını ifade eder. Oturma hakkı ise kişilere başkasına ait olan binanın belirli bölümünde oturma ve yaşama imkanı tanıyan bir haktır.
İrtifak Hakkı Nasıl Sona Erer?
İrtifak hakkının sona ermesinin birden fazla sebebi vardır. Bu sebepler arasında gayrimenkul ya da taşınmazın yok olması, harap hale gelmesi, kamulaştırma ve isteğe bağlı olarak hakkın terk edilmesi vardır. Bunun dışında ise irtifak hakkına sahip olan kişinin vefat etmesiyle bu hakkın ortadan kalkması mümkündür.
Taşınmazdan yararlanma için sözleşmede belirtilmiş bir süre varsa bu sürenin dolmasıyla irtifak hakkı da kaybedilmiş olur. Bu hak genel olarak kişinin yaşamına ve taşınmazın varlığına bağlı olarak sınırlandırılan bir haktır. Bu sebeple hak sahibinin ölmesiyle hakkın devri mümkün değildir.
İntifa Hakkı Nedir?
İntifa hakkı başka bir kişiye ait olan malvarlığının ya da eşyanın mal sahibi olmayan başka bir kişi tarafından kullanılmasını öngören bir haktır. Bu hak yaygın olarak gayrimenkuller üzerinde uygulanır ve tam yararlanma hakkı elde eden kişiler söz konusu gayrimenkulden ömür boyu yararlanma hakkı elde ederler. Gayrimenkulden yararlanma hakkını elinde bulunduran kişi söz konusu gayrimenkulü kendisi kullanabilir ya da başkasına kullandırabilir.
Ayrıca intifa hakkının özel şahıslara verilmesinin yanı sıra şirket ve dernek gibi tüzel kişilere verilmesi imkanı da vardır. İntifa hakkının kurulması ise birkaç yolla gerçekleşir. Bu yollar vasiyet yolu, mahkeme kararı ve tapu sözleşmesidir. Sözleşme yoluyla bu hakkın verilmesi için sözleşmenin hazırlanması ve tapuya tescil işleminin tamamlanması gerekir.
İntifa Hakkı Sahiplerinin Hak Ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Mahkeme kararı, vasiyet ve sözleşme ile taşınmaz üzerinde kullanma ve yararlanma hakkı elde eden kişiler taşınmaz üzerinde bazı hak ve yükümlülüklere de sahip olurlar.
Bu hak ve yükümlülükler arasında şunlar vardır;
- İntifa ile elde ettiği gayrimenkulü kullanma ve yararlanma hakkını istediği kişiye kullandırması mümkündür. Ancak gayrimenkulü devretmesi mümkün değildir.
- İntifa elde eden kişinin konutta bakım ve onarım yapabilir. Ancak konutta değişiklik yapma hakkı yoktur. Yani kullanacağı konutun duvarlarını yıkma vs gibi işlemleri yapamaz.
- Konutun bakım ve onarımını yapan kişiler bu işlemler için ihtiyaç duyulan masrafları kendileri ödemek zorundadır.
- Konutun ya da diğer gayrimenkullerin korunması için değişiklikler yapılması gerekiyorsa mal sahibine bildirerek onun izniyle değişikler yapabilir. Bu durumda mal sahibinin de izin verme zorunluluğu vardır.
- Gayrimenkule yangın ve deprem sigortalarını yaptırma intifa hakkına sahip kişinin görevidir. Masraflarını da kendisi karşılar.
Bunlara ek olarak hak elde edilen bir tarla ya da araziyse bu arazide yetişen meyveler intifa sahibine ait olur.
İntifa Hakkı Nasıl Sona Erer?
İntifa hakkının sona ermesinin birkaç nedeni ve şekli vardır. Bunlardan ilki hak elde eden kişinin ölmesi veya gaiplik durumuna düşmesi ile hakkı elde eden tüzel kişilerde ortaklığın sona ermesidir. Eğer bir gayrimenkul için verilen intifa hakkı belirli bir süre için verilmiş ve bu sözleşmede belirtilmişse sürenin sonunda hak sonlanır.
Ayrıca intifa hakkının verildiği taşınmazın yanarak kül olması veya yıkılarak yok olması gibi durumlarda da hak sona erer. Bunlar dışında taşınmazın icrayla satılması, kamulaştırılması ve mahkeme kararı yollarıyla da verilen intifa hakkının sonlanması mümkündür.
İrtifak Hakkı ve İntifa Arasındaki Farklar Nelerdir?
İrtifak ve intifa hakları birbirine benzetilen ve bu sebeple de sıklıkla birbiriyle karıştırılan haklardır. Ancak bu hakları birbirinden ayıran bazı farklılıklar vardır. Bu farklılıkların öğrenilmesiyle yaşanan hak karışıklıkları ortadan kalkacaktır.
İrtifak hakkı ve intifa arasındaki farklar şunlardır;
- İrtifak hakkı kanunda belirtilen ve kişilere söz konusu taşınmazı kullanma zorunluluğu getiren bir haktır. İntifa hakkı ise taşınmaz sahibinin rızasına bağlı olarak tam kullanma imkanı veren bir haktır.
- İntifa hakkı taşınmaz üzerinde tam kullanma ve yararlanma imkanı sunarken irtifak hakkı taşınmazdan ihtiyaca bağlı yararlanma imkanı sunar.
- İntifa hakkında taşınmaz tüzel kişilere müşterek kullanım için ömür boyu tahsis edilebilirken irtifak hakkında kişiye yararlanma hakkı tanır.
- İntifa hakkında mülkiyet taşınmazın sahibine aittir ancak yararlanma hakkı ve buna bağlı elde edilen gelir tamamen intifa hakkını elinde bulunduran kişiye aittir. İrtifak hakkında ise mülkiyet aynı şekilde taşınmazın sahibine aittir ancak irtifak hakkına sahip olan kişilerin taşınmazdan yararlanma durumu sınırlıdır. Örneğin su kaynağı olarak araziden yararlanabilir ancak araziden elde edilen gelir veya ürünlerden yararlanamaz.
İki hak arasındaki farklılıklar bunlardır. Ancak her iki hakta da aksi belirtilmedikçe kullanma hakkı ömür boyu ve taşınmazın varlığı devam ettiği sürecedir.
