Gayrimenkulleri başkaları tarafından işgal edilmiş olan kişilerin çoğunluğu, bu durumda ne yapacağı ve ne gibi hakları olduğunu bilmiyorlar. Bu nedenle de Ecrimisil ile ilgili sorularına yanıt arıyorlar.
Ecrimisil Nedir ?
Başkasına ait bir malın, izin alınmadan kullanılmasına ecrimisil, bir başka deyişle haksız işgal adı verilmektedir. Mal sahiplerinin, haksız işgali gerçekleştiren kişiler hakkında dava açma ve tazminat alma hakları bulunmaktadır. Ecrimisil davaları genellikle uzun süre, ilgilenilmeyen malların işgali veya sözleşmesi bittiği halde ev ve iş yerinden çıkmayan kiracılarla ilgili olmaktadır.
Haksız İşgal Çeşitleri Nelerdir ?
Ecrimisil davalarına yaygın olarak konu edilen 4 çeşit işgal durumu bulunmaktadır. Bunların en geneli malın izinsiz kullanımı veya arsanın üzerine izinsiz inşaat yapılmasıdır. Diğerleri ise; kira sözleşmesinin bitmesine rağmen malın kullanılmaya devam edilmesi ve kamuya ait mülklerin bir bölümünün işgal edilmesidir.
Ecrimisil Davası Nasıl Açılır ?
Ecrimisil davasının açılabilmesi için, mal sahibinin bu haksız işgalden dolayı zarar görmüş olması gerekmektedir. Bu da işgal edilen mülkünü kullanamaması veya kiraya verememesi gibi durumlarda oluşabilmektedir. Kiracının, sözleşmesi bitmesine rağmen evde oturmaya devam etmesi bile bu kapsama girmektedir. Mal sahibi ecrimisil davasını, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine açabilmektedir. Mal sahibi ecrimisil davasını, konuyu anlatan bir dilekçe ile başvurarak açabilir.
Dilekçenin davanın seyrine uygun yazılması ve mal sahibinin, iddialarını ispatlayan delillerin dilekçeye eklenmiş olması gerekmektedir. Buna rağmen, bu davalar uzun sürdüğünden ve birçok süreci içerdiğinden, deneyimli bir avukattan yardım alınması faydalı olacaktır. Tutulan avukat, dava dilekçesinin hazırlanmasından, davanın sonuçlanıp tazminatın alınmasına kadar tüm safhaları müvekkili adına takip edeceğinden, daha kısa sürede istenen sonucun alınmasına yardımcı olacaktır.
Ecrimisil Davasını Açmak İçin Gerekli Şartlar Nelerdir ?
Haksız işgal ile ilgili ecrimisil davası açmak için bazı şartlar gerekmektedir, yoksa tüm haksız işgaller için dava açılamamaktadır.
Ecrimisil davası açmak için, kanunda belirtilen şartlar şunlardır;
- Malın izinsiz bir şekilde kullanılması: bu ecrimisil davasının açılabilmesi için gerekli olan en önemli şarttır. Malı kullanan kişinin malı, mal sahibinin rızası olmadan kullanması gerekmektedir. Ayrıca, davalının bu malı kullanmasında hukuki bir nedeni de olmaması gerekmektedir. Malı kullananla, mal sahibi arasında sözleşme varsa, sözleşmenin bitiş tarihinden önce ecrimisil davası açılamamaktadır.
- Malın kötü niyetli olarak kullanılması: malı mal sahibinin rızasını almadan kullanan kişinin, yaptığı eylemin bilincinde olması gerekmektedir. Bu da haksız işgal eden kişinin, işgal ettiği malın bir başkasına ait olduğunu bilmesi veya öğrendikten sonra kullanmaya devam etmesi anlamına gelmektedir. Kanun bu şartı iyi niyetli olmayan zilyet olarak adlandırmaktadır. Bu şartın oluşması için, malı haksız olarak kullanan kişiye, kullanımını sonlandırması için ihtarname çekilmesi gerekmektedir.
- Mal üzerinde tasarrufta bulunma hak ve yetkiye sahip olunmaması: malı haksız olarak kullanan kişinin mal üzerinde yasal bir hakkı olmaması gerekmektedir. Mal üzerinde payı olan kişiler ile kiracı durumundaki kişiler için, ecrimisil davası açılamamaktadır.
Davacının, davalıdan tazminat alabilmesi için, bu şartların tümünün oluştuğuna dair delillerinin olması ve bunu mahkemeye sunması gerekmektedir.
Ecrimisil Davası Ne Zaman Açılabilir ?
Mal sahipleri ecrimisil davasını açtıkları anda, haksız işgalin başladığı tarihten itibaren tazminat talep etmeye hakları bulunmaktadır. Burada en önemli husus, zaman aşımı süresidir. Mal sahipleri sadece 5 yıl geriye dönük olarak dava açabilmektedir. Haksız işgal beş yıl önce bırakılmışsa, mal sahibi daha öncesi için hak talebinde bulunamaz.
Ecrimisil Davasında Tazminat Miktarı Nasıl Belirlenir ?
Ecrimisil davasında, mal sahibine ödenmesi gereken tazminatın belirlenmesi için, bazı bilgilere ihtiyaç duyulmaktadır.
Bunlar şu şekilde sıralanmaktadır;
- Haksız işgal edilen arazi, bir tarım alanı ise; bu arazi üzerinde ekilen ürünlerin cins, miktar ve ekildiği yıllara ait birim fiyatları belirlenir. Bu maksatla, il veya ilçelerin tarım il müdürlüğüne yazı yazılarak, resmi cevap alınmalıdır.
- Haksız işgal edilen arsa veya binadan kira talep ediliyorsa; buraların işgal tarihinden itibaren olmak üzere, emsallerinin kira sözleşmeleri elde edilmelidir. Taşınmaz mülkün çevre koşulları, büyüklüğü ve özellikleri de değerlendirilerek, emsalleri ile kıyaslama yapılmalıdır.
Ayrıca malın imar durumu, yüz ölçümü, verimi ve alt yapısının durumu da tazminatın belirlenmesinde önemli rol oynamaktadır. Tüm bu verilerin değerlendirilmesi için, ecrimisil davalarında mahkeme bilirkişi atamakta ve bilirkişinin raporuna göre karar vermektedir.
Haksız İşgalden Dolayı Oluşan Zarar Çeşitleri Nelerdir ?
Ecrimisil davalarında tazminat hakkının elde edilebilmesi için oluşan zararın üç çeşidi bulunmaktadır. Bunlardan birincisi, haksız işgal eden kişinin malı kullandığı süre içinde mala vermiş olduğu zararlardır. İkincisi, malın kullanım süresinden yani yıpranmasından dolayı oluşan zararlardır. Üçüncüsü ise, mal sahibinin malını kullanamamasından dolayı elde edemediği kardan zarar etmesidir. Ecrimisil davalarının büyük bir çoğunluğu, mal sahibinin malından elde edeceği kazançtan mahrum kalmasından oluşmaktadır.
Ecrimisil İle Kira Arasındaki Farklar Nelerdir ?
Ecrimisil ile kira genellikle karıştırılan iki kavram olmaktadır. Kira bir sözleşme ile yapılırken, ecrimisilde sözleşme olmaz ve dava sonucunda tazminat alınmaktadır. Kira her ay düzenli bir şekilde alınırken, ecrimisilde geriye dönük bedel talep edilmektedir. Kira ve ecrimisil konuları ayrı kanunlarla belirlenmiştir. Ayrıca sorun yaşandığında, sorunların çözülmesi için ecrimisilde idari yargıya, kirada ise adli yargıya başvurulması gerekmektedir.
Ecrimisil Davasına İtiraz Edilebilir mi ?
Kendilerine ecrimisil ihbarnamesi gelen kişiler, ihbarnamenin tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idareye itiraz hakkı bulunmaktadır. İdare ise, itirazı değerlendirerek, cevabını tebligat olarak 30 gün içinde itiraz sahibine bildirmek zorundadır. Haksız işgalde bulunduğu iddia edilen kişi, bu tebligatın eline geçmesinden itibaren 60 gün içinde, düzeltme veya iptal için dava açabilir.
