Herhangi bir gayrimenkul alımı yapacak olan kişilerin öncelikli olarak alınacak olan gayrimenkulün üzerinde herhangi bir ihtiyati tedbir, haciz, kredi, noter şerhi ya da vergi borcu olup olmadığını ve satıcının verdiği tüm bilgilerin doğruluğunu teyit etmesi önerilir. Tapu şerhi olup olmadığı da dikkat edilmesi gereken noktalar arasında yer alır. Ayrıca gayrimenkul alım - satım işlemleri yalnızca Tapu Dairesi’ne tescil ettirilmesi durumunda geçerlidir. Noter satışı yapmak satış olarak geçerli değildir. Noterde satış işlemi değil yalnızca ileri tarihte yapılacak satışa dair satış vaadi sözleşmesi yapılabilir.
Alım - Satım İşlemleri Tapu Sicil Müdürlüğü’nde Yapılmalıdır
Tapu işlemlerinin yapılmasından önce konutun bağlı olduğu belediyeden rayiç bedel alınmalıdır. Rayiç bedelin alınabilmesi için söz konusu yılın ve eğer varsa geçmiş yıllara ait emlak vergileri ödenmelidir.
Yasal olarak geçerliliği olması için alım - satım işlemleri; gerekli belgeler hazırlanıp ilgili Tapu Müdürlüğü’nden randevu alınmasının ardından Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılmalıdır. Tapu randevusu online olarak ya da ALO181 Tapu ve Kadastro Çağrı Merkezi aranılarak alınabilir. Tapu Sicil Müdürlüğü’nde alım - satım işlemlerinin yapılacağı gün alıcı ve satıcı ilgili evraklar ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvuruda bulunur.
Satıcının Hazırlaması Gereken Evraklar
- Alım - satımı yapılacak mülke ait tapunun aslı ya da fotokopisi
- Nüfus cüzdanının aslı ve fotokopisi
- Belediyen alınan Emlak Beyan Değerini gösteren Rayiç Belgesi
- Eğer vekil tayin edilecekse noter onaylı vekaletnamenin aslı
- Zorunlu Deprem Sigortası
- Alıcının Hazırlaması Gereken Evraklar
- Nüfus cüzdanının aslı ya da fotokopisi
Eğer vekil tayin edilecek ise noter onaylı vekaletnamenin aslı
Evrakların teslim edilmesinin ardından, işlem yapılacak olan Tapu Sicil Müdürlüğü’nün yoğunluğuna bağlı olarak en fazla iki gün içerisinde alım - satım işlemlerinin yapılacağı tarih ve saat bilgisi, tapuya bildirilmiş olan telefon numaralarına SMS olarak gönderilir. Bu SMS ile birlikte ödenecek olan tapu harcı ile hangi bankalara ödeneceği bilgileri de iletilir. Bu bilgilere göre istenirse anlaşmalı bankalar aracılığı ile istenirse Gelir İdaresi internet sitesi üzerinden kredi kartı ile ödeme yapılır.
Randevu günü ve saatinde alıcı ve satıcılar kimlikleri ile birlikte tapuda bulunur. Alıcı ya da satıcının okuma - yazma bilmemesi durumunda yanlarında akrabalık bağının bulunmadığı iki şahidin olması gerekir. Eğer gayrimenkulü alan kişi konut kredisi kullanıyorsa satış günü banka yetkilisi de tapuda hazır bulunur.
Ödenmiş olan tapu harçlarına ait dekontlar, işlemi gerçekleştirecek olan memura teslim edilir. Ardından tapu yetkilisi alıcı ve satıcıları akit odasına davet etmesi ile birlikte belgeler imzalanır. Burada satıcıya sözlü olarak gerekli bedeli alıp almadığı sorularak hem yazılı hem sözlü teyit alınır. İmzaların ve sözlü beyanların tamamlanmasının ardından tapu son imza için tapu müdürüne ya da vekiline götürülüp imza işlemi tamamlanır. Eğer bu süreçte gerekli belgelere imza atılması ya da sözlü sorulara net yanıtlar verilmemesi durumunda tapu yetkilisi satışın iptali kararını verebilir.
Tapu işlemlerinde alıcı ve satıcıların en çok tereddüt yaşadığı noktaların başında para transferi süreci gelir. Para transferinin gerçekleştirmenin en güvenilir yolu bu işlemi banka aracılığı ile yapmaktır. Bu durumda para bankaya yatırılıp tapuda satışın tamamlanmasının ardından paranın satıcıya ödeneceğine dair bir anlaşma imzalanır. Anlaşma gereği hesap sahibi bu parayı belirli bir süre kullanamaz. Tapu işlemlerinde ödemelerin nakit yapılması durumunda paranın sahte ya da eksik olması gibi durumlar karşılaşılabilecek riskler arasındadır. Para transferi ya da nakit ödeme yapmak yerine bankaya yatırılmış olan para karşılığında verilen blokeli çek yöntemi de satış işlemlerinde güvenli bir şekilde kullanılabilir.
Tapu İşlemleri Tamamlandıktan Sonra Neler Yapılmalıdır?
Tapu Sicil Müdürlüğü’nde alım - satım işlemlerinin tamamlanmasının ardından hem satıcı hem de alıcı su, doğalgaz, telefon ve elektrik gibi faturalarını yeni adreslerine taşımalıdır. Aynı ilçe sınırları içerisinde bir adres değişikliği olsa dahi Nüfus Müdürlüğü aracılığı ile ikametgah değişikliği işlemleri yapılmalıdır. Ayrıca alıcı ilgili belediye vasıtası ile aynı takvim yılı içerisinde Emlak vergisi bildiriminde bulunmalıdır. Eğer alıcı bildirimde bulunmazsa emlak vergisi satıcı adına tahakkuk edebilir. Satıcı eğer evini son beş yıllık zaman dilimi içerisinde aldıysa alım - satım rakamları arasında oluşan fark dolayısıyla elde ettiği gelirin istisna tutarını aşıp aşmadığını kontrol etmelidir. Eğer bu rakam devletin belirlediği istisna tutarını aştıysa satıcı gelir vergisi ödemelidir.
