Yerleşim yerlerinde bulunan ya da yerleşim yeri kurulumu yapılacak olan yerlerdeki, imarlı toprak parçaları arsa olarak tanımlanmaktadır. Arsa expertizi kredili işlemlerde ve yabancı satışlarında sürekli ihtiyaç duyulan bir konudur.
Arsa Ekspertiz Raporu Nedir?
Arsa değerlemesinin, emsalleri ile karşılaştırılarak doğru bir şekilde yapılması önemli bir husustur. Değerleme yapılacak olan arsanın etrafında yer alan arsalardan farklı yönleri belirlenir ve değer fiyatları ortalama olarak belirlenmeye çalışılır.
Arsa ekspertiz raporunda şu faktörlere dikkat edilir;
- Arazinin teknik ve fiziki durumu,
- Arazinin lokasyonu,
- Ulaşım seçenekleri,
- Topografyası,
- Altyapısı,
- İmar durumu,
Bunlarla birlikte pek çok faktör incelemeye alınarak, arazi ekspertiz raporu hazırlanmaktadır. Hazırlanan ekspertiz raporu arsanın piyasa değerinin oluşmasını sağlayacaktır. Herhangi bir yatırım için arsa satın alma işlemlerinden önce arsanın etkin kullanım yöntemleri analiz edilmelidir. Arsa için yapılacak harcamaların ve getireceği kazancın hesaplanması, kar ve performans belirlemesi yapılmalıdır.
Ekspertiz Yapmak
Arsa ekspertiz işlemleri, arsanın imarı alındığı belediyenin, imar planı, yapılaşma koşullarına göre yapılmaktadır. Arsa ekspertiz işlemleri, gayrimenkul uzmanları tarafından yapılmaktadır.
Detaylı inceleme yapılabilmesi için şu hususlar dikkate alınmaktadır;
- Belediye imar planı,
- Ekonomik ve sosyal çevre yapısı,
- Bölgede yapılan yatırımlar,
- Bölgenin gelişme durumu,
Arsa üzerine yapılacak olan projelerle ilgili işlemler tamamlanırken, detaylı arsa ekspertiz işlemleri mutlaka yapılmış olmalıdır. Arsa ekspertiz işlemleri sadece alıcının değer tespiti için değil, satın almada kredi kullanılacaksa, bankanın zorunlu kıldığı bir işlemdir. Büyük yatırımcılar, yapacakları yatırımların, ileride kendilerine kar sağlayabilmesi için birçok açıdan arsa ekspertiz işlemleri yaptırmaktadır.
Arsa Ekspertiz Raporunun Önemi
Alım satım işlemlerinin tümünde ekspertiz yaptırılması değerleme açısından çok önemlidir. Arsa yatırımları için yüksek miktarlı ödemeler yapıldığı için satın almak isteyen kişiler, birçok yönden arsa ekspertizi yaptırmak istemektedir. Satın almak isteyenler, güncel değerleme ve gelecek planlaması yaparken, banka ve finans kurumları, verecekleri kredilerini karşılığını belirleyebilmek için arsa ekspertizini istemektedir.
Arsa ekspertiz raporunun önemi, arazinin yapısının ve gelecek için yatırım verimliliğinin tespiti açısından önemlidir. Ek olarak tapu üzerinde bulunan haciz ipotek ve şerh bilgileride bu rapor içerisinde yer alacaktır. Arsa üzerine yapılacak olan bina ya da fabrika gibi endüstriyel yapı türlerine göre değerlemesi farklı olabilecektir. Ekspertiz yapılırken, emsal alınan çevresindeki arsalarda bulunan yapılar ile belediyenin belirlemiş olduğu imar planı arsanın değer tespitini kolaylaştıracaktır. Arsanın değerlemesinde, imar durumu her zaman en önemli unsurdur.
Ekspertiz Süreci
Arsa değerlemesi yapılabilmesi için gayrimenkul değerleme uzmanı ya da eksperler tarafından tüm kriterler göz önünde bulundurularak inceleme yapılır. Gayrimenkul değerleme uzmanları, konut, arazi, arsa konusunda kendisini geliştirmiş kişilerdir. Arsa ekspertiz süreci başladığında, gayrimenkul değerleme uzmanları, arsanın bulunduğu çevre ile ilgili çeşitli araştırmalar yaparak, analizler oluştururlar.
Çevrede bulunan arsalar üzerindeki yapıların durumu, gelecek için belirlenen yatırım türleri belirlenerek, değerleme yapılmaya çalışılır. Arsa satın alma sürecine giren kişiler, yatırımları ve projeleri için mutlaka ekspertiz yaptırmalıdır. Fiyat değerlemesi yapılabilmesi için hem alıcının hem de satıcının arsa ekspertizi yaptırması, yatırım planlaması açısından önemlidir. Banka exper raporları genellikle 3 iş günü sonra oluşmuş olur.
Arsa Değerleme
Arsa değerlemesi yapılabilmesi için belediyenin o arazi için imar planı hazırlamış olması gerekiyor. Konut değerlemelerinde proje incelemesi yapılmakta, arsa değerlemelerinde, proje incelemelerine gerek duyulmamaktadır. Arsa, imar ve parsel bilgileri, belediye ve bakanlıkların yapılaşma koşullarına göre belirlenmektedir. Proje aşamasında yapılacak olan arsa değerleme işlemlerinde, arsanın ne kadarlık kısmı konut, ne kadarı ticari alan gibi bilgilerle değer tespit raporu hazırlanır.
Arsa değerlemesinde, emsaller toplanır ve yapılması muhtemel yapılar için piyasa araştırmaları yapılmaktadır. Arsanın bulunduğu yerde konut yapılaşması varsa, kat karşılığı oranlara göre yatırım karlılığı hesaplanabilmektedir. Gayrimenkul uzmanları ekspertiz işlemlerini yaparken, değerlemeleri, arsa üzerine yapılabilecek yapı türlerini göz önünde bulundururlar.
Ekspertiz Raporu Neden Alınır?
Arsa ekspertiz raporları, gayrimenkulün alım satımlarda gerçek değerinde işlem görmesi veya ihtiyaç duyulan kredinin çekilebilmesi için yapılabilir. Yapılacak ekspertiz sayesinde çekilecek olan kredi miktarı belirlenebilmektedir. Bankalar arasında expertiz raporuna göre ödenecek kredinin miktarı değişkenlik göstermektedir. Bu oran expertiz raporunun %45 ile %100'ü arasındadır.
Arsa ekspertiz raporunun alınma nedenleri şunlardır;
- Alım, satım ve kiralama için değer tespitinin yapılması,
- Kredi için teminat gösterilmesi,
- Geçmişe yönelik değer tespiti,
- Miras paylaşımı anlaşmazlıklarının çözülmesi,
Bu ve buna benzer birçok nedenlerden dolayı, arsa ekspertiz işlemleri, eksper veya gayrimenkul yatırım uzmanlarına yaptırılmaktadır. Gayrimenkul uzmanları yaptıkları incelemeler sonrasında hazırladıkları ekspertiz raporlarını, talep eden taraflara sunar. Raporda, çevrede bulunan emsal arsa ve yapılara göre belirlenen fiyat değerlemesine yer verilir.
Değer Tespitinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Gayrimenkul yatırımları için ekspertiz yaptırılırken, dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır. Bunlar, arsanın bulunduğu bölge konumu, ulaşım seçeneklerine olan mesafesi, ipotek durumu, inşaat yapma durumu gibi tüm konular ve arsanın metrekare ölçüsünün dikkate alınmasıdır. Arsa değerlemesi ile geleceğe yönelik yapılacak olan yatırımların türü ve miktarı belirlenebilmektedir.
Arsa ekspertiz işlemleri, arsanızı satacağınız zaman ya da satın almak istediğinizde başvurmanız gereken yöntemler başında gelmektedir. Ekspertiz yaptırdıktan sonra satın alma işlemlerini yapanlar, arsalarını nasıl değerlendireceklerini kendileri belirlemektedir. Satın alınan arsa üzerine yapılacak olan projeler, belediye imar planına uygun olarak yapılmalıdır. Ayrıca projelerin, çevre arsalar üzerinde bulunan yapı türlerine göre yapılması, hem karlılık hem de kullanım faydası açısından doğru ve geleceğe yönelik yatırım olacaktır.
