Toplu konutların yaygınlaşması ile birlikte komşuların birbiri ile iletişimleri ve ortak masrafları düzenlemekte ve toparlamak bir ihtiyaç haline gelmiştir. Bu işleri yapmak ve organize etmek için birileri görevlendirilmelidir. Apartmanlarda veya sitelerde yöneticilerin aldığı hatalı kararlar veya yerine getirilmeyen sorumluluklar tüm maliklerin ceplerine ilave yük getirebilir.
.jpg)
Apartman Yönetimi Seçimi Nasıl ve Nezaman Yapılır?
Kat maliklerinin oyları ile yönetici seçilir, dışarıdan, ev sahibi olmayan bir kişi de yönetici olabilir. O bina da oturmayan bir kişi de yönetici seçilebilir. Apartman yönetimini nasıl olacağına kat malikleri karar vermektedir, seçtikleri kurula da yönetim kurulu denmektedir. Eğer bir binada sekiz ve üzeri bağımsız bölüm varsa kat mülkiyeti kanununa göre apartman yönetimi oluşturulması zorunluluktur. Kat malikleri yönetim için kendi aralarından veya dışarıdan bir kimseyi ve üç kişilik kurulu yönetim için seçebilirler. Seçtikleri bir kişi yönetim, diğerleri de yönetim kurulu olarak adlandırılıyor.
Apartman yönetimi bir yılık olarak seçilmektedir. Apartman yöneticisi o binadaki maliklerin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğa bakılarak atanmaktadır. Buradan şu ortaya çıkmaktadır, eğer binada farklı büyüklükte daireler varsa oylar eşit değerlendirilmez. Yönetici seçilenler her yıl kat maliklerinin kanunen zorunlu olan yılda bir toplantısında yeniden seçilmektedir, eski yönetici tekrar seçilebilir bununla ilgili bir kısıtlama yoktur. Bu toplantılarda komşular kendi aralarında anlaşıp bir karar veremezler ve yönetici seçemezler ise ilgili Sulh Mahkemesine müracaat ederler. Mahkeme kat maliklerini dinler ve bir yönetici belirler. Mahkemenin belirlediği bu yönetici altı ay içerisinde hiçbir şekilde değiştirilemez, ancak çok özel bir durum olursa mahkeme tarafından değiştirilebilir.
Yılda en az bir defa olmak üzere apartmandaki kat malikleri bir araya gelerek toplantı yapması gerekmektedir, bu toplantı için 15 gün öncesinden genel kurul çağrısı yapılmalıdır. Eğer yönetim planında toplantı için belirli bir zaman belirtilmemiş ise birinci takvim yılın ilk ayı içerisinde toplantı yapılır.
Toplu konut sitelerinde toplantılar yılda bir yapılabilir. Yönetim kurulları en geç 2 yılda bir olmak üzere belirledikleri yönetim planına uyarak bir araya gelmelilerdir. Yönetim planında belirli bir zaman gösterilmemiş ise ikinci takvim yılının ilk ayı toplanılır.
Kat malikleri yönetici seçerken kendisi ile bir sözleşme yapabilir, sözleşmede cezai şartlar koyabilir. Sözleşmede belirtilmemiş ise de teminat isteyebilirler. Yönetici aldığı kararlardan sorumludur.
Apartman Yöneticisi Maaş Alır mı ?
Apartman yöneticisi ortak işler ile ilgilenecek, hatalarından sorumlu olacak… Peki, uğraşları için bir bedel almayacak mı? Kat malikleri kanununa göre (madde 40) yönetici, kendisiyle yapılan sözleşmede veya yönetim planında belirtilmemiş ise bile bir ücret talep edebilir. Yönetim planı tüm kat maliklerini bağlayıcıdır.
Apartman yönetim planında yöneticiye bir ücret ödenmeyeceği belirtilmişse, yönetici kat maliklerinden biri ise ücret almaz. Fakat uğraşlarının karşılığı olarak genelde aidatlardan muaf tutulabilir. Kat malikleri kulununca yöneticinin giderlere katılıp, katılmayacağı eğer katılacaksa ne oranda katılacağı belirlenir. Bu konuda özellikle bir karar alınmamışsa yönetici görevde bulunduğu süre içerisinde yönetim giderlerinin yarısından muaf tutulur. Burada bahsedilen yönetim giderleri yakıt, kapıcı giderleri, su ve elektrik gibi genel giderler olmaktadır. Yeni yatırımlar ve demirbaş alımları bu giderlere dahil değildir.
Yönetici dışardan seçilmiş ise alacağı ücreti ve çalışma şartlarını da kat malikleri belirler. Yönetici ücreti ve yönetim giderleri arsa payları ile orantılı bir şekilde kat malikleri tarafından ödenir. Dışarıdan seçilen yöneticiye bina büyüklüğüne bağlı olarak farklı maaşlar verilmektedir, bunu kat malikleri belirler. Yönetici ücreti kararı yönetici seçimi kararından bağımsız olarak alınır. Dışarıdan atanan yönetici kişi olabileceği gibi, bu hizmeti veren firmalar da olabilmektedir.
Yönetici seçilen kişiye veya firmaya, binada bir yer tahsis edilmiş ise yöneticilik vasfı üzerinden kalktıktan sonra en geç 15 gün içerinde orayı boşaltması gereklidir.
Apartman yöneticisinin yasal haklarına göre, kendisi ile yapılan sözleşmeyi feshedip uğradığı zaman kaybının telafisini isteyebilir. Kat malikleri kendisine ait aidat ve giderleri ödemez ise, diğer yükümlülükleri kendilerine gönderilen noter ihtarına rağmen yerine getirmezlerse yönetici, sözleşmesini tek taraflı fesih edebilir. Eğer bu sebepten sözleşmesini fesih ettiyse maliklerden uğradığı zararı tazmin ettirebilir.
Profesyonel Site Yönetimi Şirketleri
.jpg)
Apartman ve sitelerde toplanamayan aidatlar, alınamayan kararlar sürekli çıkan tadilat masrafları bazen komşular arasında problemlere neden olmaktadır. Yöneticilik ve komşuluk arasında sıkışan kat maliklerinin yardımına yönetim şirketleri yetişmektedir. Yönetim şirketleri asansörcüden temizlikçiye, avukattan güvenlikçiye kadar birçok çözüm ortağı ile beraber çalışarak yönetim sorunlarına farklı bir soluk getirmektedir.
Özellikle aidat toparlanma sürecindeki sıkıntılara yönetim şirketleri çözüm olmaktadır. Toplanamayan aidatlarda, avukat ve haciz süreçlerinde komşular arasında adli olaylara kadar giden sürtüşmeler bu şekilde yapılan yönetimlerde daha rahat çözülmektedir. Ayrıca bu şirketlerin bir avantajı da gereksiz, tadilat işleri ile binayı uğraştırmamasından kaynaklanmaktadır. Emekli kat malikleri bazı durumlarda bina tadilatları ile uğraşmayı sevmekte bu ise aidatlar ilave olarak yansımaktadır. Yönetim şirketleri ise kat maliklerinin onlara verdiği görevlerin dışına çıkamamaktadır. Bu şirketlerin en önemli avantajlarından biriside, çok farklı binalara bu hizmeti verdiklerinden dolayı, asansör servis hizmetleri ile temizlik hizmetlerinde çok uygun fiyatlar sunmasından kaynaklanmaktadır.
